万科|万科金域国际，台江区安商房2.6W，怎么看？拆迁户

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继续二手房话题，数据依然来自贝壳，如果有误请见谅，今天来聊聊最受关注的台江区排尾的万科金域国际。
项目情况2019年，万科以76.4亿元竞得宗地2019-01号，楼面价约12207元/㎡，出让面积：308.79亩，容积率3.04 ，须建设39.5万平方米安置型商品住房，按照17600元/平方米均价销售。
2020年2月，项目商品房开盘，精装备案3.5W ，其中13号楼3.2W ，由于当时恰逢疫情初期，为了刺激销量，给出了按揭25-28W ，全款32-38W的优惠。
对于首批次的房源，相当于实际售价精装3.3W ， 13号楼更是只有3W左右。
很明显这样的价格，虽然当时楼市比较冷淡，但是依然挡不住价格吸引人，首开做到了高去化，后续房源也就取消了优惠，不过依然抵挡不住后面的热销。
【万科|万科金域国际，台江区安商房2.6W，怎么看？】
对于项目而言，算是这几年二环内最大的一个项目，由于是巨型安商房，项目分成了三个区，其中一区、三区都是纯安商地块，安商房合计5258套，近期安商房也传出了提前交房的公告，首批交付3156套。

二手挂牌打开二手平台，已经看到了挂牌的安商房，其中最低的一套：60平米中层，单价2.6W ，总价158W 。

分析：咨询了中介回复是无证，很明显刚交房也不会有证，从挂牌来看，由于刚交房，只有三套，所以价格参考性也不大。
从挂牌的价格可以看出，作为安商房价格依然不低，一套3.3W ，一套3W ，已经跟2020年的商品房一个价位，而且安商房还没精装。
不过依然存在了一套2.6W的房源，此时又到了回顾拆迁的时候。
排尾旧改算是前几年最典型的一个区域，不过拆迁户并没有赶上好时机， 2016年底发布补偿公告， 2017年的时候福州的房价已经大涨，从公告来看货币补偿单价10182元/平，按网络资料来看，全部补偿算完，约为22000元/平。
很明显如果选择拿钱在2017年的福州楼市， 2.2W只能去三环边了，如果选择产权调换房，给出的选项，三个现房：两个在南二环边，火葬场附近，一个在马尾。
看到这样的条件，很明显排尾的拆迁户，基本只有一个选项：就地安置。

后续分析对于排尾旧改占地765亩，涉迁总户数近8100户，其中安商房高达8285套，万科金域国际5275套，阳光城檀境3010套。

分析：看到这样的数据，相信目前的二手挂牌3套，连开始都算不上，随着后续安商房陆陆续续交房，排尾这两个安商房大盘，能贡献的房源会非常惊人。
由于跟上面分析一样，拆迁户并没有赶上好时机，加上当时的现房选项非常差，所以对于排尾的拆迁户基本都是选择了就地期房，从置换的角度来说，这里的需求明显较大。
通过房源分布来看，安商房的对接面积：45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡。
从户型分布来看， 45、60、75平米占了较大比例，容积率3.04的定位，这里的可以形容成钢铁森林。
看到这样大体量的集中交付，最容易联想的区域，排尾北侧的王庄，同样的大面积安置房，再搭配高容积率的高层定位。

万科|万科金域国际，台江区安商房2.6W，怎么看？

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