买房，板块决定下限，产品决定上限。提到金融城，很多人第一时间就想到他五六万、六七万的二手房挂牌价。提到大丰、大面，很多人都会觉得那里是刚需扎堆的地方。一个房产板块，一般来说都有自己鲜明的特征；没有的话，就如同夸一个人是“好人”一样。这两三年，金牛区国宾板块的热度比较高，很多项目都在碰瓷“金牛宾馆”。在官方的规划里，这里叫国宾高科新城，规划面积约6.87平方公里，着力打造“新经济产业新区和高品质生活社区”。如下图，可以看出国宾板块大量的住宅用地、商住混合用地。
但是，其实要在国宾板块买房，很难抉择，很容易踩雷：从新房供应来看，近两年国宾板块新房供应不多，去年倒是卖了不少土地，今年也有几宗土地待出让。高端楼盘如融创国宾雅集、电建地产洺悦玺，刚需刚改如国宾上林栖、国宾蜀园、长虹天樾等，价格从一万多到三万多都有，每平米单价跨度超过2万。从二手房来看，目前国宾板块的价格跨度也很大，部分别墅挂牌单价四五万，但有价无市，很多房源都已挂牌一年以上了。以万科国宾润园、保利国宾首府为代表的低房龄二手房挂牌价在2.5-3.5万元/平米，也是显著高于链家的成交参考价（万科国宾润园2.1万元/平米、保利国宾首府1.75万元/平米），与新房价格几乎持平。真正的国宾板块核心端楼盘都敢以“国宾”二字出现在案名里，国宾上林栖就是一个典型。而且，四川乐居最近收到不少网友咨询国宾上林栖这个盘怎么样？以下是我们踩盘后的分析。1、土地：住宅兼容商业用地，商住混合国宾上林栖土地位于“金牛区西华街道涧漕社区10组、金牛社区1组”，面积约49亩，于2020年4月9日成交，成交楼面地价9860元/平米。这宗土地分为两个地块：一号地块是二类住宅用地（兼容零售商业用地）；二号地块是商业服务业设施用地。
看到这里，购房者就应该明白，这是一个商住混合、高低配的小区。一个地块内，既有商业，又有住宅，是会影响住宅的居住舒适度的，商业活动会带来人流量和噪音，而且还存在不安全隐患等。
▲土地出让文件约定的义务
2、拿证开盘：拿证十个月 中大户型去化不足一半国宾上林栖项目规划6栋住宅，2021年7月19日整体拿证，预计2023年6月清水交付，项目布局了高层和叠拼两种产品。高层：挂牌总价240-430万/套，建筑面积约112-180平米。叠拼：挂牌总价530-620万/套，建筑面积约186平米、191平米、196平米、205平米。
上表是截至5月16日12点的透明房产网销售数据，也就是说，拿证约10个月后，国宾上林栖还有三分之一的房源“可售”。置业顾问透露，该项目已经没有套三户型可买了。
具体来看，中小户型的1号楼卖得最好，仅剩1套房源；以中大户型为主的其他楼栋，销售都很一般，拿证10个月了，去化还不到一半。为什么呢？不是说成都新房市场进入改善时代了么？为什么国宾上林栖的大户型不好卖？3、位置：临大路、临加油站、临待拆待建土地大户型不好卖，是因为购房者不好骗，是楼盘有影响他们购买的硬伤。如下图，地块内部、临金牛大道一侧有个正在营业的壳牌加油站，加油站车来车往的，免不了汽车尾气、噪音等问题，而且汽油会挥发，对周边居民的健康也会有影响。小编查询了国宾板块的控规，这块加油站用地的规划用途近期都没有变化，会一直存在。
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