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过去20年 ， 无疑是国内房地产的黄金时代 ， 全国各地房价一波接一波轮番上涨 ， “房价永远涨” ， 已经成为大众的思维定式 。
事实上 ， 2008年、2014年国内经历两轮经济低迷期中 ， 高层都是果断地启动对房地产的刺激 ， 效果都是“立竿见影”：房价立马翻倍 ， 然后拉动实体经济也走出低迷 。
现在 ， 经济再度陷入低迷 ， 而高层对房地产调控的放松举措已经在密集推出：各地以不同的形式放松限购、有些地方积极以不同补贴来鼓励购房、央行引导金融机构给予首套房利率折扣优惠……一切都是熟悉的配方、熟悉的味道 ， 不过已经时过境迁 ， 还能达到同样效果吗？
我认为 ， 这次真的不一样了 。 为何？
第一 ， 目前国内房价水平已经很高了 ， 树是涨不上天的
首先看横向比价 ， 我们以欧洲房价最贵的伦敦的实际情况来比对一下 。 都知道伦敦是全球的金融中心与商业中心 ， 伦敦的房价贵是全球公认的 。
它是怎样的贵法呢？我在2019年底疫情暴发前 ， 到伦敦一位朋友家做客 ， 该朋友的物业坐落于伦敦泰晤士河南岸 ， 是一套位于滑铁卢桥脚的国家剧院旁边的公寓住宅 ， 四十年的楼龄 ， 保养非常好 ， 看上去与国内十年左右的新式电梯高层公寓品质无异 ， 实际使用面积80平方米左右（按国内的建筑面积算就是95平方米了） ， 当时市值80万英镑（折合人民币约700多万） 。
类比一下 ， 该地段的位置相当于在上海的核心区 ， 价格却明显比上海同类住宅便宜 。 而伦敦以外的欧洲其它各大城市的房价与国内的北上深等一线城市相比就根本是平民价了 。
本人常住上海 ， 也到过纽约、东京等国际一线都市考察过当地的房价 ， 能很负责任地得出结论：除了稍逊于香港外 ， 国内一线城市的房价确实已经是雄踞全球首位了 。 而国内一线城市的人均产值、人均收入 ， 离伦敦、纽约、东京等国际大都市还是有明显差距的 。
当然了 ， 大家也可以用一句话来陈述国内房价比西方社会高的合理性 ， 那就是 ， “我们在成长 ， 他们在衰落 ， 因此我们贵得有理由 。 ”
长期而言 ， 欧美是否真的会衰落我们不能确定 ， 但短期而言 ， 伦敦、纽约等国际大都会的房子无论是房子的质量、居住的舒适度、出租的回报率等 ， 都远超我们一线城市 。
再来纵向看一下 ， 经过多轮的房价大涨 ， 国内房价处于高位 ， 租金收入远远跟不上 ， 按照现价买房投资1.5%的租金水平 ， 靠租金收入要67年才能收回成本 ， 这样的投资已经是没有任何意义的了 。 如果房价再涨 ， 那么很可能靠出租房子要100年收回成本 。
大家可能会说 ， 房租会涨啊！ 然而 ， 经历过今年上半年 ， 人们对经济前景的判断肯定不如以前乐观了 ， 我们真能依然预期租金会大涨吗？恐怕大家心里都有一杆秤 。 我们在这就不再深入讨论了 。
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