预判2022年5月，我们认为，库存压力能否缓解与各地政策宽松程度和疫情控制情况密切相关。
◎ 文 /克而瑞研究中心■■■
?? 指标说明
??自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。
??为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。
??1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
??2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。
??3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。
??2022年4月，市场下行趋势依旧，供应环比放量，但成交有增转降，尚未完全恢复，因疫情多地散发使得长、珠三角部分城市复苏进程被打断，楼市全面熄火，总体延续供过于求，因而狭义库存小幅微增至6.08亿平，成交不济带动去化周期2022年3月末的22.58个月跳增至24.78个月，显著高于2021年同期水平。广义库存高位持稳，微降至38.4亿平，潜在库存风险依旧较大。
??目前来看，库存压力主要集中在北部和内陆因历史原因库存基数较大的弱二线和东南沿海前期需求透支严重的三四线城市。
??待售面积
??待售面积延续微降至5.57亿平方米住宅环比回落但同比增15%
??国家统计局公布数据显示，4月末，商品房待售面积55735万平方米，与上月基本持平，同比增长8.4%，整体商品房待售面积延续小幅回落态势，但总体仍算是2019年以来阶段性高位。
??具体来看，住宅待售面积较上月减少339万平方米，环比回落1.23%，同比上涨14.82%，商品住宅成交仍处底部徘徊，尚未恢复到预期水平。办公如是，环比回落，同比持增，但增幅仅为3.47%。商业待售面积呈现环比微增0.35%，同比持降，不及去年同期，不过考量其基数原因，未来去化压力依旧较大，叠加疫情不确定性影响，使得市场销售呈疲软态势。
??狭义库存
??百城狭义库存增至6.08亿平去化周期超2年，三四线去化承压
??2022年4月，狭义库存延续高位波动态势。据CRIC监测数据，2022年4月百城商品住宅库存量达到了60805万平方米，环比微增1%，同比增长5%。4月各地楼市利好政策频频，房企推盘积极性上升，供应环比持增，但购房者信心不足，叠加疫情不确定影响，成交由增转降，下行趋势依旧，整体呈现“供过于求”，因而狭义库存小幅微增,去化周期则延续稳步上行趋势，由2022年3月末的22.58个月跳增至24.78个月，较2021年同期近乎翻番。
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