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实探纯新盘！西安东郊万科东望、龙湖云璟有哪些不可忽视的槽点
这天 ， 你肯定被“西安首套首付降至20% ， 二套首付降至30%”的消息吓了一跳；但仔细看了却要骂娘 。
一是 ， 降低首付比例的城市是咸阳 ， 不是西安！属于标题党“张冠李戴” 。
二是 ， 网传的“降首付文件”没有从官方渠道发出、也没有落款签章 。
总之 ， 这消息来得蹊跷 ， 是真是假还有待官方确认！
毕竟有南京楼市松绑政策”半日狂欢”的先例 ， 让笔者不得不感叹朝令夕改 ， 古人诚不欺我！
马上2022年的上半年就要走完 ， 西安楼市各区域也陆续有新盘上线 ， 笔者也抽出时间去新项目上转了转 ， 比如东郊的万科东望、龙湖云璟 。
因为两个项目因为在同一个板块 ， 就放到一起来和大家分享下这两个项目的情况 。
土拍 · 情况
从拿地情况看 ， 龙湖的拿地要比万科早1个多月 ， 在2021年西安的第二轮集中供地中龙湖力压群雄拿下了西安高新CID、大明宫、灞桥共351亩商住用地 ， 其中龙湖云璟地块共计147.208亩（住宅122.723亩 ， 商服24.485亩） ， 容积率2.8 ， 亩单价1358.62万元 ， 楼面价6437元/㎡ ， 地块毛坯销售限价19471元/㎡ 。
而万科在2021年的西安就比较老实 ， 只有辛家庙金域东郡、万科雁鸣湖这两个项目开盘；到了年底第三轮集中供地中万科出手拿下了浐灞新兴南路南北两宗145.476亩土地 ， 其中包含商服用地2.534亩 ， 容积率4.67 ， 毛坯限价18575元/㎡ 。
所以不难看出 ， 在地块空间规划上龙湖2.8的容积率明显优于万科东望的4.67容积率 ， 这表现在产品上就是舒适性更有想象空间 。 另外对于商业地块的规划 ， 龙湖地块是被要求建设40808㎡四星级酒店 。
周边 · 配套
在地段配套上 ， 万科东望项目位于在建的地铁8号环线东月路站点附近 ， 先天优势明显；东侧是已经入住的东等幸福新城、海亮唐宁府项目 ， 有一定的成熟度 ， 再往东约500米左右为西安市雁塔实验小学（原东等驾坡小学）、北侧有一所西安第七十八中学 ， ；西侧长鸣路以西为雁塔区范畴 ， 论起来与曲江文教园规划不远 。
而龙湖云璟在公共交通方面就比较遗憾 ， 距未来的地铁口有约2公里的距离 ， 没有万科东望便捷；在教育配套方面距雁塔实验小学800米左右 ， 南侧800米有一所浐灞第十四小学 ， 另外就是陕西师范大学绿地浐灞小学；
两所公办小学学区范围有所重叠 ， 未来究竟如何划分并不好讲 。
在商业方面 ， 项目东侧雁鸣家园、五湖名邸、绿地生态城 ， 商业方面基本成熟 ， 不需要担心 。
所以 ， 综合来看万科东望在配套方面比龙湖云璟略胜一筹；不过万科东望首推的是新兴南路以北地块 ， 在配套距离上会打些折扣 。
不利 · 因素
提起不利因素 ， 是大家在购房过程中最容易被忽略或者忽悠的地方 ， 比如一些口头承诺的规划 ， 刚才还看到远湖合能唐悦项目用“子虚乌有”的写字楼规划忽悠人180万买商铺的“销售话术” ， 希望大家能够重视起来 。
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