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文 | 华商韬略 木木
疫情即将过去 ， 上海正在复苏 。 停摆两个月后 ， 上海房地产市场会怎样？房价会如很多人预料的那样出现回落吗？
答案或许在4月底公布的这项计划中 。
4月26日 ， 上海市发布了《上海市2022年度国有建设用地供应计划》 ，2022年全市涉住宅用地计划供应面积为927-1067公顷 ， 相比2021年 ， 今年的供应计划基数增加30.6% ， 上限增加17.3% 。 预计其中的供应商品住房用地为522-592公顷 ， 占供地计划的22% 。 如果按中位数计算 ， 2022年商品住房用地供应比2021年增加了172公顷 ， 增幅高达44.7% 。
多年来房价高企不下 ， 供求关系一直紧张的上海 ， 突然发布这样一则“超量”供地的消息 ， 对计划购房的群体意味着什么？
一直以来 ， 包括樊纲、任泽平等在内的许多经济学家都认为 ， 导致一线城市高房价的一个重要原因是供求关系 。 住宅供应量小于需求量时 ， 房价易涨难跌 ， 而当住宅供应量大于未来需求量时 ， 房价就会出现下跌趋势 。
纵观上海近年来的供地计划 ， 不难发现2018年是个转折点 ， 此前上海每年供地计划基本控制在2000公顷以下 ， 自2018年开始 ， 基本每年供地都超过了2000公顷 ， 在2019年达到10年新高后第二年有所回落 ， 2021年又开始出现增长趋势 。
尽管从数据来看 ， 上海的供地计划近四年来基本在增长 ， 但需要注意的是 ， 在供应计划中住宅用地占比并不高 ， 这使得上海新建住宅供应长期处于紧张状态 ， 新房库存面积也从2020年开始逐月回落 。
上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》显示 ， 近27个月上海商品房供应总面积为1989万平方米 ， 总成交面积为2254万平方米 ， 截至今年3月底 ， 存销比已降至6左右 ， 远低于北京16.5、深圳12.6和广州10.9 。
因此4月底这份计划一经公布 ， 舆论关注的焦点就聚集在了住宅供应上 。
此次涉宅用地中商品住房供应占比21.7% ， 比去年增加了4个百分点 ， 按照计划 ， 今年上海住宅用地紧张的局面将会大大缓解 。
未来供地增长可期 ， 另一方面 ， 这座城市的新增需求也在变化 。
经济学家任泽平曾直言 ， “房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” 。 新增人口是影响某个地区房价的另一主要因素 。
注：图片来自任泽平微博
从数据来看 ， 深圳、上海、广州、北京依然是全国人口净流入最多的城市 ， 但近几年 ， 随着全国人口净增长不断下降、国内产业布局的调整、大城市中心城区人口控制政策以及部分二三线城市的崛起 ， 一线城市的人口增长率一直在下滑 。
其中最明显的是北京 ， 《北京统计年鉴2021》显示 ， 2020年北京常住人口为2189万人 ， 比上一年减少了1.1万人 ， 自2017年以来 ， 北京连续4年常住人口出现小幅下降 。
上海的情况相对平稳 ， 但近十年来常住人口也仅增加了185.17万人 。
根据2019年上海市国民经济和社会发展统计公报 ， 2019年末全市常住人口总数为2428.14万人 ， 常住人口自然增长率为1.5‰ ， 至2021年末 ， 上海全市常住人口为2489.43万人 ， 自然增长率为-0.92‰ 。
如果按照目前人口增长趋势 ， 短期内上海的住房需求应当基本趋于平稳 ， 在需求不变甚至可能减少 ， 但供应加大的情况下 ， 上海房价或将结束一路高歌的局面 。
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