这不是猜 ， 这是大概率事情 。一般情况下 ， 基于常识作出的判断 ， 都可以归为事实或事实的一部分 。
当楼市已经成为业界普遍的焦虑和不安 ， 每每提及 ， 总有一种说不清道不明的矛盾情结时 ， 那我们就必须面对 ， 这五个客观存在的事实 。
读懂这五个事实 ， 也就读懂了今天的楼市 ， 找到楼市的明天在哪里 。
需要说明的是 ， 这里的楼市 ， 专指深圳楼市 。
NO1
第一个事实：
短期供大于求 ， 消化不良
自4月初有关方面释放出第二季度即将上市的36个项目后 ， 短短一个多月的时间 ， 鸿帮主就先后参加了20多个项目的展开、营开、样开等等一系列的活动 。
这些项目 ， 都是正在或即将推向市场的项目 。 回眸一瞥 ， 阵容浩浩荡荡 。
队列涉及到福田中心、安托山 ， 南山蛇口、赤湾、西丽 ， 罗湖深南东、清水河、宝安新安、沙井 ， 龙华红山、上塘 ， 光明凤凰城、公明 ， 龙岗坂田、平湖、龙城、宝龙 ， 坪山等地 。 除了盐田、大鹏和深汕 ， 每个片区都有了 。
考虑到市场上也有一些现楼再售 ， 综合起来估算 ， 近期开售或即将开售的项目远超36个项目 ， 供房总套数也远超1.9万套的预期 ， 或已超过2万套 。
【深圳市|当前楼市的5个事实!】结合2021年深圳全年共成交新房住宅52417套来看 ， 近期推盘量接近全年成交量的38% 。 从这个角度看 ， 显然供大于求 。 甚至有媒体认为 ， 有点大水漫灌 。
业界奇怪 ， 在没有相关政策松绑疏导的情况下 ， 就来一个大水漫灌 ， 势必导致洪涝灾害 。
反映在楼市上 ， 就是消化不良 。
NO2
第二个事实：
购买力弱化 ， 预期信心不足
从近期开盘的多个项目情况来看 ， 全深圳没有一个日光盘 ， 即使是某些网红片区的网红项目 ， 即使有着明显的价格倒挂优势 ， 但销售都没有火爆到日光的程度 。
与此相反 ， 起码不低于80%的许多项目 ， 即使给出了许多现场的折扣和优惠 ， 总体销售也并不舒畅 ， 去化率多在20%左右 。 甚至有项目录得仅有十多套的开盘成交记录 。
这就有点出乎意料 。 长期以来深圳楼市都十分给力 ， 所谓给点阳光就灿烂 ， 而且近期媒体上的一致声音都说：楼市回暖在即！
那么 ， 为什么楼盘既卖不出价来 ， 也卖不好呢？
鸿帮主认为 ， 导致这一现象的原因是多方面的 ， 最主要的原因无非是市场购买力的弱化 。 简单说 ， 消费者手头拮据 ， 不单指现金 ， 这里主要指的预期 。
现金层面来看 ， 深圳人银行存款没有下降的迹象 ， 隐性的有钱人还是比较多的 。 但一考虑到未来的预期 ， 显然信心不足 ， 谁还会贷款消费呢？
要知道 ， 买房重点不在首付 ， 而在于贷款按揭供楼 。 稍有不慎 ， 业主之后 ， 就变身房奴和负翁 。
一个弱化的经济预期 ， 必然会伴随一个弱化的购买力 。
NO3
第三个事实：
市场不断探底 ， 底部快到了
与购买力弱化相对应的是 ， 市场也在不断探底的过程中 。
年初 ， 鸿帮主就曾判断 ， 2022年是楼市不断探底的一个过程 ， 这个探底就是一个不断比最低价的过程 。 大家都在吆喝着 ， 看谁的价格最便宜 。
最近鸿帮主参观了多个项目 ， 无意中发现 ， 大家在问项目预期获批价时 ， 销售方的表态都希望低一点好 。 如果低不下来 ， 那就把精装修拿掉 ， 变相把房价降下来 。
不要不承认 ， 降价促销 ， 已成楼市主旋律 。
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