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见过各种降准降息操作 ， 还是第一次见央行只针对房贷利率的 。
5月20日 ， 5年期大幅下调15个基点（从4.6%降低到了4.45%） ， 1年期保持不变 。 这是继15日对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后 ， 再度释放楼市利好 ， 现在首套房最低利率可至LPR-20基点=4.25% 。 然而这对于还没有房的人群来说 ， 他们更加在意的是利率下降 ， 是“真减负”还是“假省钱”？
随着本轮降息完成 ， 已经在5天时间连续两次出手下调贷款利率 ， 如此“大手笔”的动作 ， 只有在2015年才发生过类似的事 。 房说君认为 ， 有关房贷的一举一动关乎居民大部分财富 ， 更加便宜的按揭利率会让大家“少花钱” 。
其一 ， “派糖”措施下 ， 对普通家庭意味着什么？可能有人会质疑 ， 单算账的话 ， 月供其实没省多少 ， 没必要大肆渲染吧？错！年初的时候 ， 即便LPR已经降到4.65% ， 但受各城加点值不同 ， 全国首套利率普遍达到5%以上 ， 去年高峰期更是去到6% 。
但进入3、4月 ， 形势已经完全不一样了 ， 央行不断催促银行放贷 ， 甚至喊出了“金融部门不但要迎客上门 ， 还要主动出击”这句话 。 由此公开给楼市“开小灶” ， 房贷利率下降速度 ， 放款时间都来到前所未有的高度 。
在此基础上 ， 央行再对楼市连续2次降息 ， 背后的呵护之意可见一斑 。 算笔账就清楚了 。 100万30年等额本息 ， 1月首套平均利率5.56% ， 总利息106万 ， 月供约5700元；现在买房 ， 利率最低4.25% ， 利息77万 ， 月供约4900元 。
大家自己体会一下 ， 4个月不到 ， 利息少了29万 ， 月供差不多减少了800块 ， 几个月前买房的 ， 多遭罪啊 ， 而对工薪家庭来说 ， 省下来的钱可以用在日常支出上 ， 也不用过得紧巴巴了 。 具体到城市 ， 也是根据“因城施策”来决定各地的利率水平 ， 会不会降 ， 降多少 ， 都得看实际落地 。
其二 ， 房贷大松绑背后 ， 为什么高层这么着急？通常来说 ， 楼市对降息是有预期的 。 比如每月公布的MLF作为LPR的导向 ， 通常有MLF降 ， LPR降 ， 反之不降的趋势 。 再比如 ， 过去降息 ， 只降1年期LPR ， 5年期不降 ， 就算1年期大幅下降 ， 但为了打压投机 ， 中长期贷款的利率降低幅度非常有限 。
这一次 ， 形势完全调转过来 ， 虽然与过去一样的是 ， 楼市仍被区别对待 ， 但却打破惯例 ， 在MLF利率不变的情况下 ， 在5天前刚刚调整首套利率下限的情况下 ， 再次调降中长贷基准15BP ， 而1年期反而不变 ， 很奇怪是不是？背后当然有更深层次的原因 。
注意 ， 进入今年后 ， 房地产市场跌入谷底 ， 从资金、土地端 ， 到销售、建设端 ， 整个市场的每一环节都很难 。 毫不夸张地说 ， 留给楼市的时间不多了 ， 4组数据可以感受一下：
1 ， 房子卖不动：前4月商品房销售面积同比下降20.9%；其中 ， 住宅销售面积下降25.4% 。 销售额下降29.5%；其中 ， 住宅销售额下降32.2%；这一点也通过房贷反映出来 ， 4月住户贷款减少2170亿元 ， 同比少增7453亿元 。 其中 ， 住房贷款减少605亿元 ， 消费贷款减少1044亿元 。
在楼市销售、贷款双双下行的同时 ， M2却保持两位数增长 ， 说明市场并不缺钱 ， 然而人们买房热情不再 ， 用近期网上很火的话题来形容就是：“年轻人不愿给银行打工了” 。
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