行业研报
出品时间：2022年5月24日
研究员：企业研究组
上市房企的2021年业绩发布会已经陆续召开。在发布会上，房企总结了自身在过去一年的业绩情况，并对2022年的经营发展做出规划。从销售方面看，房企对2022年的市场还处于观望为主的状态，销售目标相对谨慎保守，有些公司甚至不对外披露具体数字。从投资方面看，绝大多数房企的投资集中在一、二线城市，以粤港澳大湾区及长三角区域为主，这也势必会让他们在局部产生竞争。从收并购角度看，不同类型房企对此的理念各有不同，国企、央企更多的将收并购当做获取项目的手段之一，而民营房企则更关注自身风险的降低。从多元发展上看，除了房企已经深入布局的商业地产及物业管理板块外，康养、文旅、租赁和数字智能等也均为房企发力的方向。而代建以其轻资产、高盈利、抗周期性等特点成为房企转型发展的重中之重。
一、市场下行房企谨言慎行，销售目标公布打起太极
行业下行等因素导致公布2022年销售目标的房企少之又少。由于2021年，房地产市场都处于下行期，多家房企在业绩发布会上均提到行业调控趋于严厉，且前期高地价项目逐渐进入结转周期，造成项目去化情况不佳，住宅销售板块整体毛利率下降等问题。考虑到短期内依旧会延续此前的市场状况，以往总被高调喊出的全年销售目标在今年并未被各家房企重点宣布，绝大多数样本房企认为2022年市场行情有待回升，因此销售目标由“保持在行业第一梯队”、“注重规模和利润的平衡”等表述取而代之。
据焦点研究院统计，30家样本房企中，仅8家公布了年度销售目标的准确数字，另有7家房企公布了可售货值或者销售目标大概值等内容，具体情况如下：
房企在设立今年的销售目标时十分谨慎。由于2021年房企销售业绩普遍不佳，超七成房企未完成全年销售目标，从行业整体来看，房企目标平均完成度不足95%，远低于2019和2020年数据。在房企考量自身情况后，这8家公布准确数字的房企中，龙湖集团及美的置业的目标相较于2021年年度目标有小幅下调，其余为持平或小幅上升，较2021年的平均涨幅为3.5%，而多数房企在发布会上也表达了对市场好转抱有信心。
二、土地投资布局思路趋同，拿地销售或遇激烈竞争
在销售目标谨慎发布后，各家房企在土地投资方面也相应收敛锋芒，一、二线核心城市将成为房企的主战场。在城市能级方面，公布投资方向的15家房企均提及继续深耕或回归一、二线城市，且除特殊情况外基本不向三线及以下城市下沉，只有碧桂园、中海地产及美的置业提及相关计划。
从投资区域上看，大湾区及长三角地区为热门选项。此外京津冀、成渝地区、环渤海区域及长江经济带也是房企布局的战略重镇。这些地区为中国经济最发达、创新最活跃、城市化程度最高的经济区，且多数城市能级达到一、二线，住宅市场极具韧性，房价也较为坚挺。
此外，在土地投资的态度上，房企普遍表现的较为谨慎，以销定投成为主流。在当前市场下行背景下，房企通过减少资金支出，为穿越周期储备粮草。但由于房企均选择回归基本面较好的城市，这些城市的土地市场将面临激烈竞争，并造成不同能级，不同区域之间的土拍市场冷热不均；而在完成相应开发周期后，热门城市的项目也或将面临价格及利润方面的压力。
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