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房价出现“降价风波” ， 多年积蓄成了泡影？老业主：没想到房价会跌说到买房这件事 ， 许多人的第一印象就是如今的房价非常高 ， 确实 ， 从1998年住房商品化以来 ， 平均房价就从2000元每平方米左右上涨到过万元 ， 2022年的房价已经接近1.1万元 ， 而北京、深圳这样的大城市 ， 房价已经超过5万元每平方米 。 但是房地产作为一项资产 ， 价格涨跌也要遵循市场供求规律 ， 过去10年房价的上涨 ， 一方面是因为房地产市场处于较快发展的阶段 ， 城镇化率有较大的发展空间 ， 另一方面 ， 受到房产的金融属性影响 ， 投资者进入楼市后 ， 住房需求增长 ， 抬高了住房的价格 。
但是从2021年至今 ， 不少城市的房价出现了下滑 。 2022年5月18日 ， 统计局公布了房价数据 ， 4月份 ， 70个大中城市中 ， 新房住宅和二手房住宅售价环比下降的城市 ， 分别有47个和50个 ， 相比3月份又增加了9个和5个 ， 同时 ， 这是2015年12月份以来 ， 首次出现房价涨幅同比下跌 。
房地产被称为国民经济的支柱 ， 对GDP的影响超过8% ， 为什么房价表现不容乐观 ， 市场仍未回暖呢？原因也是显而易见的 。
首先 ， 2020年国家加强了房地产金融调控之后 ， 开发商的融资渠道受到限制 ， 银行的房地产信贷规模也被限制在一定范围内 ， 开发商要摆脱之前的高负债扩张模式就要依赖于销售回款 ， 于是降价促销的开发商越来越多 。 这和房地产发展初期大不相同 ， 那个时候人均住房面积不到10平方米 ， 需要刺激居民的刚性住房需求 ， 人们对住房需求的增长提高了房价 ， 同时 ， 有一些人发现房产市场上可以投资 ， 通过炒房可以在几年内实现资产的增长 。 但是要实现经济的可持续发展 ， 炒房不是长久之计 ， 日本的房价泡沫已经给我们提供了前车之鉴 ， 所以住房关系到国计民生 ， 国家不会放松对楼市的调控 ， 房子的金融属性也在被削弱 。
其次 ， 从2016年开始 ， 我国提出要强调房子的居住属性 ， 不少投资者看到楼市调控严厉的状态也会选择退出楼市 。 有调查数据显示 ， 我国城镇家庭的住房拥有率达到了90%以上 。 最近两三年 ， 每年的商品住房销售面积在15~18亿平方米范围 ， 买下房子的人越来越多 ， 市场也逐渐饱和 。 正如经济学家马光远预测的那样 ， 一旦房地产市场突破两个18 ， 则意味着楼市发展到了顶点 ， 要继续增长就很难了 。
除了商品房销售面积到达18亿平方米以外 ， 商品房销售额也到了18万亿元 ， 房地产市场积累了大量财富 ， 也增加了人们的负债压力 。 截至2021年第四季度 ， 居民存款余额为103万亿 ， 相当于人均存款7.35万元 ， 但是全国总负债却高达200万亿 。 全国房贷余额38万亿元 ， 在高昂的房贷压力下 ， 许多人已经没有精力再买第2套房 ， 还有不少退休老人要帮忙子女还房贷 ， 正所谓物极必反 ， 从2021年下半年开始的下滑也在意料之中 ， “房地产的黄金时代成为过去”已经成为业内共识 。
日本和美国的经济史 ， 已经表明 ， 房地产是国家的重要经济命脉之一 ， 如果楼市出现太大的波动容易引发经济危机 ， 还会引起金融体系的动荡 ， 为了让房地产市场能够平稳持续发展 ， 从2021年下半年以来 ， 不少城市发布了限跌令 ， 不允许房价过度下跌 。 但是在生存压力之下 ， 不少房企依然通过特价房或者低首付的方式 ， 变相降低房价 。
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