开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉

开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉


??来源:杭州日报房产 许晓蕾
??1
??昨天,望江新城的海潮望月城最后一批房源登记信息出炉。因登记数量超房源数10倍以上,触发社保排序,无房家庭需至少131个月,普通家庭需至少187个月,最终入围748户,中签率10.7%。
??这边刚收官,那边新世界江明月朗园的销售就开始通知客户准备资金和材料,预计最快本周就将首开推出774套房源,均价69800元/平方米。同价位段的江河汇新鸿基IFC也已经“在路上”,预计最快6月开盘。
【 开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉】开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉


??江明月朗园展示区图/金萍
??与此同时,超50个商业大平层也在“同场竞技”,以大面积、高装标、不限购的优势来抢夺这批高净值客户。挤压之下,不少低密(含排屋、别墅、合院等,下同)项目的开发商感受到了无尽的压力。
??即便极力宣传自己的产品优势和性价比优势,客户兴致依然寥寥。正应了“冰水两重天”这句话,虽然两三千万的房子依然抢不到,但低密尤其是七八百万的远郊低密,却已开始卖不掉。难!
??2
??回看过去两年(2020年5月至今)的数据发现,去年下半年以来,低密产品的成交量正出现断崖式下跌,今年尤甚。2020年5月至2021年12月,月均成交量为736.5套,单月最高成交1442套。
??但今年1-5月的总成交量只有1050套、月均210套,与去年同期的4338套和867.6套相比,下滑比例超75%。
开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉


??制图/许晓蕾
??单盘数据变化或许更为直观。以近两年卖得不错的青山湖某低密盘为例,在产品和价格都没有太大变化的情况下,成交量从去年全年的510套跌至今年1-5月的92套。在后期市场没有快速回暖或项目没有大力促销的情况下,预计全年销量可能仅为去年的一半左右。而且,随着新一波供应的上市,供求比也从低点的0.48跃升至现在的1.75,达到近两年来的峰值。
??为加速去化,开发商们的营销套路也是花样百出,但效果却要打个问号。提佣金是最常见手段。有中介透露,最近各盘的佣金点数已一升再升,从5个点到8个点再到12个点甚至更高,或者直接打出每套30万的一口价。但这并不能有效刺激成交,只成了同区域楼盘之间的“攀比”。另一种就是买送,比如前段时间青山湖另一个盘推出“买房送车”活动,项目方宣称五一假期间就成交了10多套。
开发商|两三千万的房子抢不到,七八百万的低密卖不掉


??但有知情人士透露,这个结果可能“掺了水”,因为部分成交来自中介亲自“拼单”。有中介甚至压根就没打算买房,拿到车就打算毁约退房。
??3
??但是,低密市场的回落真是市中心豪宅和大平层接连出货导致的吗?未必。几位开发商和研究人士不约而同地表示,其他产品的挤压只是表面原因,深层逻辑是大行情的调整。去年下半年以来,全国楼市都开始出现疲软迹象,杭州多个项目也有类似感受。
??数据显示,低密成交的拐点也出现在去年6月,越过5月份1442套的高峰后,市场就开始一路震荡下滑。中房大数据研究中心总经理陈焕春分析认为,“排屋客户是最敏感的,市场一有风吹草动立马就会观望,因为他们本身就有房可住,等个两三年再换房也无所谓。”
??而且,排屋别墅与市中心豪宅、大平层共享客群可能也是一个误解。在她看来,除凤起潮鸣、凤起钱潮、湘湖里这种稀缺的城市低密外,这两年在售的多数都是郊区项目,主力价格都在500-800万,客群也是以中产为主。

推荐阅读