5月20日 ， 5年期大幅下调15个基点（从4.6%降低到了4.45%） ， 1年期保持不变 。 这是继15日对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后 ， 再度释放楼市利好 ， 现在首套房最低利率可至LPR-20基点=4.25% 。 然而这对于还没有买房的刚需人群来说 ， 虽说相比房贷利率由此前的5.6% ， 下降了一个多百分点 ， 一百万元一年节省一万多 ， 但他们更加在意的是利率下降 ， 房价走势如何 ， 毕竟买涨不买跌是自古以来的交易法则？
著名地产经济学家、自媒体大V马光远看好楼市的观点：坚定地认为房价会涨：“大多数人对市场的认知是基于一厢情愿和自己的认知高度 。 一厢情愿地认为房价会大跌 ， 按照自己地收入来衡量价格 ， 对市场只有情绪化的诅咒 。 ”房价不能下跌的逻辑：“地方政府的财政离不开房地产 。 ”更有北师大教授董潘 ， 他将年轻人买不起房子称为“天理”：“有些年轻人抱怨我为什么在二环没有房子？凭什么我没有四室一厅？但这是天理 ， 你就不该有 。 ”专家的话有多么扎心？
那什么才是刚需呢？
一是刚需就是年轻人结婚 ， 丈母娘要求的 ， 孩子入学需要购房才能落户 ， 购买首套房刚性需求 ， 这才叫刚需 。 原来全家挤在一室一厅、或两室一厅 ， 现在孩子大了 ， 或多孩家庭 ， 或父母年龄大了 ， 过来养老 ， 原来的小房子不够了 ， 只能选择重新买房 ， 这叫改善型刚需 。
【武汉|首套房利率剧降，房地产商酝酿提价，为啥一夜之间刚需不见了？】再来看看高房价？
其实中国人讨论的高房价范围 ， 集中于以北上广深为代表的一线城市 ， 以南京、厦门等为代表的强二线城市 ， 并非指全国 ， 就是在省会城市中 ， 郑州、长沙、南宁、哈尔滨、兰州、乃至乌鲁木齐在全国来看 ， 远远不如苏南苏州 ， 甚至不如徐州高 。
其实一线城市、二线城市的高房价是人口净流入和政策扶持共同造成的结果 。 90年代 ， 北京市有人口900万左右 ， 如今北京有近2200万人 ， 多出来的1300万人就是人口净流入的 ， 也可以说他们就是刚需 ， 旺盛的需求推高了北京房价 ， 假如这批人离开 ， 北京房价也是一泄到底 。
现在利率下调 ， 首套房比例调整为20% ， 令人扎心的是济南、徐州的房地产开发商们又开始酝酿涨价了 ， 我国的土地制度又只能开发城市里的国有土地 ， 僧多粥少 ， 一二线城市房价高还情有可原 ， 但部分三四线以下城市的房地产开发商也开始想提价了 ， 但他们想多了 ， 一夜之间 ， 号称的“韭菜”刚需不见了 。
一是根据以往买涨不买跌的经验 ， 现在出现各种调整 ， 刚需不急于上车 ， 出现持续等待观望的心理刚需一下子就变少了 。 二各大房企暴雷 ， 出现债务黑洞 ， 部分楼盘出现烂尾 ， 刚需等待入手现房 ， 毕竟樊纲同志的六个红包来之不易 ， 万一打了水漂 ， 一生就完了 。 刚需持币观望 。 三是房价走向不明的情况下 ， 部分刚需选择租房观望 ， 购房后房价下跌了10-20% ， 几乎就是一套房的首付款了 ， 首付款跌没有了 ， 谁都会不高兴 。
四是俄乌战争 ， 加上疫情叠加 ， 全球业经济不景气 ， 外向型企业生意越来越难 ， 裁员减薪新闻层出不穷 ， 刚需即使凑足了首付款 ， 也会担心收入下降 ， 还款压力大 ， 一旦失业 ， 辛辛苦苦买的房子还可能被收回拍卖 ， 得不偿失 ， 不敢下手 。 五是房产库存量大 ， 购房者观望情绪浓 ， 各地的救市救市政策还是因城施策 ， 并未出现国家层面的救市政策 ， 如房产营业税满二或增值税满五政策还是没有改变 。 六是大部分城市二手房贷款仍没有放开 ， 仍在为新房让路 。
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