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1、毫无悬念
本次土拍总共出让17幅用地 ， 分别是非住宅用地4幅和住宅用地13幅 。 最终市场两极分化 ， 非住宅用地4幅全部以底价成交 ， 包括早先最引人关注的白湖亭SM广场意向地块；至于13幅住宅用地 ， 则出现：3幅宗地触顶100%首付+摇号 ， 1幅宗地溢价成交 ， 6幅宗地底价成交 ， 3幅宗地流拍 。
这个土拍结局 ， 在昨天文章我们就预料到了 ， 提前剧透！明日19宗地开拍！参拍房企名单已出？无悬念？因为网传的参与土拍房企名单 ， 可知大概方向 ， 延续上一轮土拍节奏 ， 但是3幅宅地的流拍 ， 令人意外（以为会托底） 。
当然 ， 许多人将热点放在“3幅地块激烈摇号或者是SM广场落地” ， 但只看到现象并未触及本质：
那么 ， 我们探讨一下“宅地”土拍真实情况 ， 而“非宅地”对楼市影响较小 ， 可忽略不计：
根据今天地块的激烈表现程度 ， 我们可将其归纳为四个层次：流拍、底价、溢价和摇号 。
2、具体表现
先看看3幅流拍的宅地 ， 分别是：
宗地2022-19号地块
分析：84.35亩和175300万的拍卖起始价 ， 加上需无偿配建的商贸楼等 ， 对于开发商资金要求很高 ， 同时奥体新房和二手房存量大 ， 竞争激烈 ， 市场难料 ， 甚至传统奥体三件套的阴影等 。
宗地2022-21号地块
分析：32亩和133500万的拍卖起始价 ， 考验开发商实力 ， 但是地块除了地铁口之外 ， 没有其他优势 ， 加上项目周边在售项目多 ， 竞争激烈 ， 开发商可能选择战略性放弃 。 我们认为这个21号地块在开发商眼里 ， 应该不如晋安湖东侧的宗地18号和20号地块 ， 所以榕发宁愿拿宗地20号地块 ， 也要放弃自己开发的观湖郡旁边的21号地块 。
宗地2022-28号地块
点评：地块虽然处于二环内 ， 但是需要配建34755㎡的安置型商品房和社区综合服务中心（含长者食堂）以及商贸楼 ， 导致可售面积少 ， 总体利润有限 ， 可谓是费时费力 。
总的来说 ， 3幅流拍地块 ， 对于开发商考验很大 ， 他们可能从企业战略出发 ， 选择放弃 。
接着看看6幅底价成交地块：
宗地2022-18号地块
今天成交总价最高的地块（也是第一个出场） ， 达到245600万 ， 是今天全场土拍最大亮点 ， 地块方正且是纯商 ， 离晋安湖近 ， 但周边竞争也很激烈 ， 比如中海晋安湖叁号院 ， 国贸拿地之后 ， 达到目标 。
宗地2022-20号地块
点评：榕发以16亿成功 ， 今天成交总价第二高地块 ， 地块参数与国贸地块类似 ， 未来两家将互为竞争对手 。
宗地2022-22号地块
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