苏州|苏州玲珑湾疯狂成交，上海炒房客要进场了吗？新房|疯狂|上海市

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【苏州|苏州玲珑湾疯狂成交，上海炒房客要进场了吗？】之前很多大V说要来苏州抄底

★重点★炒房客的终极目的→以一个有利润的价格找到下一个客户接手。
从两个角度投二手还是投新房来分析，炒房客入手再到出手。【以下考虑的都是短期投资，长期不在讨论范围内】
回答这个问题：1多少钱入手【成本】？2挑什么房子入手？3好不好出手【卖房时的竞争对手】？4什么时候出手【满不满2年卖】？
成本是多少？炒房客都是算得很清楚的。成本=前期资金投入+【资金这段时间的保守理财收益】+入手时交易税费【苏州一般1%个税+1%契税】+1%中介费【贝壳买方一般】+卖房时的税费【不满2年交易5.6%的增值税】+2%中介费【贝壳卖房一般】
建立两种算法。【假定200万的总价，保守理财收益为2.5%先忽略，因为倒手周期短】
1.挑房东急需资金【欠债断供之类】的那种入手，这种房子低于市场价。但是转手会多交【5.6%的增值税】。
成本=200万+4万入手税费+2万中介费+11.2万的增值税+4万中介费=221万多。
短期投入200万，房子要卖到222万左右才能勉强回本。你发现之前跟房东砍下的价格白砍了。起码要低于市场价40万吧，才有冒险的意义吧。别说低于市场价40万，低个20万，说不定刚需就下手了。
2.挑正常二手房或新房【新房必须两年后卖】，稍微性价比高即可， 2年之后卖。
成本=200万【100万的首付】+6万【100X2年X3%保守理财利率】-租金6万【2500X24个月】+利息9万【3800X24个月】+10万【税费4+中介费6】+一点点物业费【忽略不计】=219万。【新房假如交房晚就没有租金还会有物业维修基金】
2年投入100万+后面的本金和利息，房子要卖到219万左右才能勉强回本。重点还要预估2年后的市场环境【要冒风险】。
现在重点看你卖房时的竞争对手了！！
1.二手房，假如同小区其他的业主你可能200万买的，人家自住业主呢，开盘说不定80万买的。
2.KFS 。苏州确实有实例【浒关某南】， KFS降价可是有连成本都不管的。
3.周边2年后交付的新房，你会发现，楼盘有很多，房源也有很多，参考吴中城南，每个小区都次新，都差不多，每个小区都100多200多套在卖，如何脱颖而出鹤立鸡群，这就要费脑筋了。
结语：回到前面，炒房客的终极目的→找一个客户接手？刚需？下一个看涨的炒房客？
炒房客永远是精明的，评估风险，计算成本，估算收益，亦或者制造氛围。
面对苏州市场，炒房客，我估计只会说：我宁愿什么都不做，也不愿犯错。
我提出一个个人观点哦：所有人都在说要把劣质资产置换成优质资产【这是一个相对概念】。这就是玲珑湾为啥那么贵还一直在成交，因为他在金字塔顶端。那苏州优质资产多还是劣质资产多呢？那劣质资产为啥要置换掉呢？
因为他相对涨的慢，不涨了，不保值了，亦或者跌的多了？
本人是苏州市区中介做200左右房子的，不了解苏州周边县市，仅供苏州市区【除去昆常太张】朋友们参考。

苏州|苏州玲珑湾疯狂成交，上海炒房客要进场了吗？

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