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最近沈阳老城区市场又火了 。
起因是皇姑区楼盘上新 ， 部分楼盘产品面积段属实过于“刚”了些 。
这里的“刚”并不是指市场理解的低预算刚需居住 ， 而是精准对位家长们对教育配套的刚性需求 。
按照常规逻辑理解 ， 当下正是老城区人居住宅全面迭代升级的时候 ， 新项目产品规划按理说怎么也要百平三室起步 。
然而现实观察 ， 这些却都不是开发商或者说购房者们在意的重点 。 对于身为教育大区的皇姑来说 ， 反而区域内优质学校配套的需求 ， 催生出了一批“经济适用”型新品学区房 。
那么问题来了 ， 老城区里想要置换大面积户型 ， 升级居住环境的百姓 ， 又该去哪儿买呢？
1、改善选择 ， 地缘情怀放在首位参考
仍以皇姑区百姓为例 ， 作为资深主城业主 ， 首选自然是本区内的房子 ， 不仅街道交通相对熟悉 ， 周边邻里气氛也住得习惯 。
这些百姓们又普遍有两种分类 ， 一种是不能抛掉学区需求的 ， 一种是无所谓学校配套的 。
这时候就会出现房款预算上的差距 ， 比如一环内有洋房在售楼盘 ， 如紧挨省公安厅 ， 地段属性优越的铂悦公望 ， 新房产品面积约120平-165平 ， 网上报价总价约270多万/套起步；
再如位于皇姑人口密集板块的九阙台 ， 新房产品面积段约117-137平 ， 网上报价整体均价约1.8-2.5万元/平 。
或者有着双学区标签的新盘 ， 甚至二手房 ， 都同样身价不菲 。
这么一看 ， 虽然皇姑一环里新盘数量上较少 ， 但是 ， 可以说哪一个也都不白给 。
其次 ， 若是老城区百姓再把选择的眼光再放大呢？
2、降低容积率 ， 提升舒适度
观察当下沈阳楼市 ， 多个板块率先重整区域产品定位 ， 已经做好了承接沈阳传统老城区百姓改善置业的丰富准备 。 如新市府 ， 和平湾 ， 东湖板块等 。
这些板块相对于传统老城区最大的特点 ， 莫过于土地容积率的规划设定 。
同样以皇姑区一环内为例 ， 位于黄河大街与宁山路交汇处的烟厂宿舍地块 ， 土地面积不超8000平 ， 容积率4.8 ， 可以说区域土地稀缺 ， 寸土寸金的特质十分明显 。
而对比来看 ， 新市府板块近年来出让居住用地的容积率普遍没有超过2 ， 低密住区的整体规划特点显著 。
居住环境的明显差异 ， 同样正在引导当下沈阳百姓们的改善选择 。
3、产品内卷政策辅助 ， 改善正当时
事实上 ， 越是改善云集的板块 ， 产品方面越是内卷 ， 购房者们也越受益 。
仅仅在产品更新方面 ， 放眼如今的浑河以南 ， 什么四室两卫户型 ， 什么7米南向大面宽客厅 ， 什么720度阳台 ， 甚至是1000平米以上的住宅户型 ， 都能找得到 。 拥有大平层、合院、洋房、别墅的项目数量 ， 更是全沈领先 。
不仅如此 ， 从沈阳2022上半年入市新盘观察 ， 浑河以南的新建住宅依然在大户型改善设计方向“一路狂奔” 。 比起主城区小面积段学区房 ， 以及北部畅销的刚需小三室等产品 ， 依然肩负全沈阳高品质住宅产品力革新的大旗 。
不经意之间 ， 沈阳楼市的格局早已改变 ， 改善向南 ， 依然是沈阳市场购买的明确方向 。
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