【怎么看中国REITs估值定价,如何为项目进行估值】早期项目关于估值怎么做？
很多创业者经常看到媒体报道某创业者创业两年不到，为什么项目估值上亿，凭什么？创投智达认为，早期项目由于参差不齐，模式花样百出，所以难以有统一的估值标准，不象成熟型的项目，以市盈率、市销率为主，数据清晰，比较好计算估值，但是早期项目还是有一定的估值标准的，值得创业者来了解下 。一、商业模式决定估值模式，也就是说不同的商业模式的项目，他们的估值方法是不一样的，投资人对于他们的估值形式也是不一样的，我们要对照自己的项目属于什么模式 。
1、重资产型企业（如传统制造业），以净资产估值方式为主，盈利估值方式为辅 。2、轻资产型企业（如服务业），以盈利估值方式为主，净资产估值方式为辅 。3、互联网企业，以用户数、点击数和市场份额为远景考量，以市销率为主 。4、新兴行业和高科技企业，以市场份额为远景考量，以市销率为主 。二、具体的估值方法有以下，分别是从不同的角度和标准来考量的 。
1、成本推算法 。即根据成本来推算出一个早期项目的估值应该是多少，具体怎么来做 。你创立一个项目，找创投智达做了融资计划书（BP），预计项目在一年或者一段时间内，你需要花多少钱，把这项目才能做到一个什么样的标准 。举个例子：你的项目在未来一年或一年半内需要1000万才能取得阶段性成果，你愿意释放10%的股份，那么项目的估值为1000万/10%=1亿 。
当然这个估值有点拍脑袋，但也有一点的参考性 。2、项目比较法 。就是拿自己的项目跟别人的项目进行比较，看看能不能得出比较准确的项目估值 。因为你创业的商业模式可能在市面上已经有成熟的项目拿到融资了，这个时候你可以参考下那个拿到融资的项目，在你现在这个阶段他拿到了多少钱？他当时的估值是多少？如果你能拿到这个数据，那么就可以对比一下你自己的项目到底应该估值多少了 。
当然你要考虑的是，你的项目的团队、竞争力、切入点、市场前景是否与你的有区别，而且时间窗口是不是同一个，当时那个项目估值是否有水分？比如2013年左右投资机构钱比较多，拿钱容易，估值也虚高，现在是2019年，也不能完全跟6年前一样的水准 。3、重置成本法 。也就是相当于由市场上最合适的竞争对手，如果做出一个跟你的项目同等水平和规模，需要投资多少钱，相当于克隆一个跟你一样的项目的成本估算，但是这个估值方式针对的是过去和现在的状况，而投资是投未来的预期，这种估值方法一般比较低 。
4、未来前景法 。比如你这个项目做的是一个比较热的行业，那么你的估值就可能会高一点 。如果你是一个冷门的行业，那么通常你的估值就不会那么高 。当然有时候也会发现一个冷门行业的一个项目，也有可能拿到高估值，因为投资人发现了这个项目的广阔前景 。再比如团队，团队对一个创业项目来说也是非常重要的一个因素，甚至在某些时候是决定因素，因为团队的执行力往往关系到这个项目能否走向成功 。
还比如产品，你这个产品已经开发到什么阶段了，那么对早期项目的估值也会产生影响 。一般来说产品开发的越完善，那么你对项目的正面影响就越大，项目越初级，对项目的估值影响就会负面多一些 。当然，早期项目的类型也是五花八门，比如互联网早期项目，可能考量的是用户数量，项目的收入高低，有没有利润产生，项目的增长率是怎么样的，这些因素都会影响到早期项目的估值 。
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