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税务如何查房地产企业,房地产企业售后返租( 二 )

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因此 ， 这类发票的项目内容一般应为设施、设备的名称而不是营业劳务的种类 。4、超限额开具发票 。如有的10万元版发票开为数百万 ， 百万元版发票开为数千万元等 。5、发票内容不真实 。大量开具“办公用品”“会议费”内容的发票充斥在成本、费用支出项目中 ， 这些发票开具方有的是商场、超市、高档的礼品商店 ， 有的是高级酒店、洗浴中心、高尔夫球场等高级娱乐场所等 。
二、发票的审核方法房地产开发企业的税收审核是一项非常繁杂的事情 。要想按照税法的规定确认其发票的合法性 ， 具体如下：1、应熟练掌握相关的发票管理法规 ， 包括发票内容、格式、种类、填写规范、防伪措施等具体的规定;2、认真细致地对企业凭证进行检查 ， 尤其对那些单笔发生额较大的支出项目 ， 更应做到逐笔审查 ， 重点科目和重点项目发票的抽查率应该是100%;3、以一种职业的敏感度对发票进行细心观察 ， 不放过一切可能存在的问题;四是可以通过向税务机关发函、电话询问或网上查询等方式验证发票的合法性 。
如何把房地产企业企业所得税检查好？
房地产企业的企业所得税检查 ， 必须熟悉房地产行业的特点 ， 有针对性地采取措施 。我接触过不少税务稽查人员 ， 大多反应房产企业所得税不好查 ， 其实主要原因就是对房产行业的财务核算不熟悉 。如何做好房产企业的所得税检查呢？个人认为主要从以下几个方面入手：1、整理确定开发项目的可售面积、已售面积、未售面积 。这些项目基础信息确定下来 ， 为下一步确认销售收入、结转销售成本打好基础 。
这个环节 ， 需要企业提供项目的基础资料 ， 包括土地证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、测绘成果等 。2、检查企业提供的销售收入明细表 ， 包括楼号、房号、业主姓名、合同金额、建筑面积、交款情况以及是否已经交付等信息 。并于已经整理好的项目基础信息核对一致 ， 已收款信息 ， 必须与账面预收账款金额一致 。3、检查项目累计开发成本的真实性 ， 对于分期开发的项目 ， 是否分别设置成本对象进行核算 ， 土地成本是如何在不同成本对象之间分摊的 。
企业是否按规定的时点进行了销售收入的确认及销售成本的结转 ， 是否按企业会计准则的规定 ， 准确地预计开发成本 ， 在企业所得税汇算时 ， 是否按09—31号文件的相关规定 ， 对预计开发成本正确地进行了纳税调整 。这个环节需要企业提供施工合同、工程结算等相关资料 。4、检查房产行业特定业务纳税调整是否正确 。对于销售部员工产品的 ， 是否按规定的毛利率计算预计毛利额；在开发产品完工 ， 确认销售收入后 ， 是否按规定及时将预计毛利额转回 。
【税务如何查房地产企业,房地产企业售后返租】检查对于当年实际缴纳的税金及附加、土地增值税 ， 是否按规定进行纳税调整 。5、检查广告及业务宣传费、业务招待费等是否正确进行纳税调整 。房地产行业的特殊之处就在于 ， 对于这些纳税调整项目 ， 应当于不含税预收账款为基数 ， 而不是以销售收入为基数进行调整 。6、检查是否有土地双金返还 ， 是否按规定计入应纳税所得额 。7、其他纳税调整项目与一般企业没有区别 ， 再次不再赘述 。

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