夏天房价为什么这么高，都说东北经济衰退地处东北的大连房价为什么会这么高 _为什么

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1，都说东北经济衰退地处东北的大连房价为什么会这么高
2，厦门并不是什么大城市为什么房价却出奇的高

1，都说东北经济衰退地处东北的大连房价为什么会这么高一、地理位置优势大连地理位置三面环海，靠近黄海及渤海湾，这一地理优势，让成为我国前十的港口城市，是转运远东、南亚、北美、欧洲货物最便捷地港口。二、气候优势大连是位于辽东半岛最南端，东三省最暖和的地方了，可以算是东北的三亚了，四季分明，全年最低温度零下八度左右，最高温度零上三十度左右，典型的冬无严寒，夏无酷暑，算的上北方数一数二的避暑胜地。我之前去过大连旅游是在夏天，既不闷热而且能感觉到湿润，即使30多度的气温，吹来徐徐凉风特别舒服。三、旅游城市因为地理位置、气候原因，大连有着庞大的旅游资源，无论是沿海地区，还是内陆地区都有非常不错的景区，比如像：金石滩、大连老虎滩海洋公园、大连银石滩国家森林公园等著名景区，这些景区每年吸引成千上万的游客慕名前来。四、就业需求无论是港口、还是旅游业，都是有就业需求，不仅为当地人、外来务工人员提供更多的就业岗位。城市商业繁荣，生活便利、好就业，选择定居大连的外来人员会越来越多，在大连购房成为刚需，也是大连房价居高不下的原因之一。五、购房政策好拿天津举例购房需要购房资格，取得购房资格需要连续两年以上在津缴纳社保，取得职业资格证书，才能走人才引进或者积分落后取得购房资格。但是在大连购房贷款使用公积金不看商业贷款，使用商业贷款不看公积金，即使是二套购房，首付额度较低，给予年轻人购房的补贴，减免税费，买完了以后还算首套购房等。大连政府为房价做了这么多铺垫，也是为了吸引人才到大连定居，而且大连的环境和气候适合养老定居，在大连买房基本都是东北有钱的大老板，可谓是东北富豪聚集地，小姐姐们偶遇富家公子和富豪大叔的几率也是大大的哦，这也是大连房价这么高的原因之一了。

2，厦门并不是什么大城市为什么房价却出奇的高背景：在泉州、福州、厦门都长时间呆过，尽量客观评价，也请大家批评指正。下面就从分别从政府、开发商和老百姓三个利益相关方分别展开分析吧：一、政府1、最最重要的观点就是，一切不以增加供地的房地产调控都是耍流氓。2014年以前数据懒得查了，只贴一个2014年报告里的总结“近五年来厦门市供地呈逐年下降趋势，2014年成交量更是处于五年来的最低位。近两年受制于土地整理难度加大，土地市场供应缩减，土地成交建筑面积远不及商品房成交面积的二分之一。”2014年，计划出让商住建筑面积446万平方米，实际出让商住建筑面积137.29万平方米，商品房销售共570.83万平方米；2015年，计划出让商住建筑面积311万平方米，实际出让商住建筑面积173.6万平方米，商品房销售共350.31万平方米；2016年，计划出让商住建筑面积327.9万平方米，实际出让商住建筑面积165.5万平方米，商品房销售共511万平方米。数据是不会骗人的，简单结论是：一是每年实际出让面积远低于年初的出让计划（平均计划完成率仅为45%），所以不要听政府怎么说关键要看政府怎么做；二是商品房销售面积远超上一年度的出让面积，人为制造“供不应求”的饥饿效应。2、耍流氓也是要有资本的。对地方政府而言，控地的最基本要求是财政负债率低，支出压力小。查阅了《厦门市政府专项债券信用评级报告》，2015年厦门市政府负有偿还责任债务/ 财政收入=29.11%，债务率应该是福建省最低的，在全国来说也算低的。再加上厦门近几年不涉及大型基建项目（轨道除外，1号线也是2014年才开工的），铁路、高速公路的量很少，这一块的支出压力也不大。并且厦门市财政和土地资源比较集中在市级，在厦门这种大政府的统筹管理模式下，土地出让节奏控制简直轻而易举，政府捂地能力超强。反观泉州、成都等地，由于政府债务率较高，在偿债和支出压力下，即使土地价格下跌也不得不保持高位供应。不过，现在各地的地方征服也都学乖了，很有默契地控制土地出让节奏，其实就是经济学101中最简单的理论之一，垄断下利润最高的定价是高于供需平衡的定价的。3、保房价的政策组合拳。如果经历过厦门房市的几个调控周期，都能感受到一个简单的政策循环：房价跌（或者不涨）——土地出让减少——加上可能有的税费、贷款政策放松——房价涨——出台限购限贷政策——高位横盘（等着通胀消化掉）。当然啦，不止厦门，很多城市都是这么操作的，所谓“防止房价出现大起大落”，只是近几年只看到大起呀。二、开发商1、闽企加杠杆的胆量其他地区很难媲美。在国家2009年之后几次的N万亿刺激下，狂加杠杆高速发展倒成了成功经验。在2016年的全国热点城市房价疯涨时，闽企在厦门和福州拍地报价简直可怕，硬生生把灌口姜母鸭拍出了新地王。但是，未来很难说，杠杆是把双刃剑，别的不说，前几年上海钢贸破产的企业中闽籍是占了大多数的。2、本地国企接盘实力较强。厦门国企的实力在省内也算是最靠前的，诸如建发、国贸、住宅、海投等，其实也与厦门市大财政的特点有关。以上市的建发股份为例，主业两项，供应链和房地产，前者的营业收入占比位82.29%，毛利率仅为3.69%；后者营业收入占比17.64%，毛利率却高达36.57% 。通俗地说，就是靠贸易撑场面，靠房地产赚利润。海投就更别说了，主营就是房地产，靠着海沧区的开发赚得盆满钵满。厦门市前几年的房地产市场，其实是以本地的国企和民企为主的，全国性的开发商进驻的比较晚。正因为本地国企实力较强参与较为广泛，所以经常在房地产寒冬时候能够出面接盘，稳定市场信心。三、老百姓1、福建省人民对厦门的偏爱。其实也可以说是无奈，福建是一个多核的城市，没有核心所以只能矮子中拔高个。具体说说福泉特点吧，福州虽然辖区大、医疗好，但是气候又热又冷（其实我觉得还好）、城建一般（城建近几年改善很大）；泉州虽然房价低、经济总量大，但是民风彪悍（开车特凶）、白领就业机会少（跟经济结构有关）。所以，从就业机会、政府服务效率、气候、外地人包容度来说，厦门市是福建省最好也是唯一的选择。毫不夸张地说，福建省稍微有头有脸（中性词）的人，谁在厦门没有一套房子？有个数据，厦门房地产销售中，70%为外地人。所以厦门房市的定价，不是由当地工薪阶层决定的，而是由省内乃至全国富人引导的。2、岛民（中性词）思维。其实这也不怪老百姓，政府把最好的企业、景观、医院、学校等资源都留在岛内，所以也就有了岛内房价最保值的观念。再加上岛内外交通在高峰期的不堪重负，导致岛内与岛外哪怕只有一桥之隔，也有了天然的溢价。政府和开发商可以巧妙地利用岛内外来分隔出两个市场一唱一和。3、最佳保值增值产品。厦门房市除了08金融危机时短暂跌过外（再之前就是PX事件），房价特别坚挺，是福建省内保值增值最稳定的地方，没有之一。因此，作为民众也好，作为企业家也好，一旦有剩余的流动资金，厦门房子就成了最好的投资品。福建省与国内很多省市不同，是以民营经济作为主导的，意味着即使GDP等数据不如山东等省份，但是民间积累的财富其实更多。就我周边来说，不乏经商朋友家里在厦门有多套房产的。最后的话：作为福建人，我走过所有的地市，也对八闽大地多样的文化、美食、景致、历史和建筑所吸引和自豪。但我其实深深的担忧厦门乃至福建的房地产市场，长期可能产生的不利影响。未来的城市竞争，高素质人口的引入和产业的升级至关重要，而高房价只会驱逐年轻人、提高产业成本、扭曲企业投资方向。厦门不是北上深，何德何能承担如此高昂的房价。曾经有位领导评价厦门，说厦门是一个适合养老的城市，现在想起才发觉深以为然。如果家底不是比较殷实的年轻人，我个人是建议去珠三角和长三角的，从职业发展也罢，从宜居角度也罢，何必死磕厦门。