【日本为什么不超发保房价，为什么当年美国和日本要挤破房地产泡沫不去不惜一切代价保房价呢】
2 ， 日本房地产泡沫时代为何要不惜一切代价保住房价房子问题事关老百姓的安居和经济社会发展 ， 其重要性自然不言而喻 。我国自住房货币化改革以来 ， 伴随着城市化的推进 ， 房地产业得到了快速发展 ， 中国房地产市场也出现了价格飙升之势 ， 甚至远远超出了老百姓的负担能力 。虽然近年来政府在有意调控、限制 ， 但房地产市场仍有很大的潜在风险 。当前 ， 房地产去库存已成为我国供给侧改革的重要目标 。虽然政府连续降低房贷首付比例、上调公积金存款利率 ， 但效果并不明显 ， 地产泡沫仍然很大 。地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象 。其实这也不是咱们中国特有的泡沫 ， 实际上在最近的几十年里 ， 日本、美国 ， 甚至泰国都出现过影响较大的房地产泡沫 ， 对这些国家的经济造成了巨大危害 。日本人的“刮骨疗毒”日本人与中国人在家庭、居住观念等方面具有诸多相似之处 ， 在经济快速发展的过程中 ， 也曾出现过房地产市场过热问题 ， 并经历了房地产泡沫的形成、膨胀及破灭的整个过程 ， 是典型的"前车之鉴" 。上世纪八十年代以来 ， 日本经济发展迅猛 ， 房地产价格飞速上涨 。80年代东京房地产价格每年上涨幅度都在30%以上 ， 房地产价格快速上涨 ， 导致大量投资、贷款流向房地产行业 ， 在这个泡沫膨胀到一定程度后 ， 随着广场协议的签订 ， 日本经济环境突然发生了变化 ， 泡沫迅速破灭 ， 房地产价格暴跌 ， 日本经济陷入长期萧条 ， 大量金融机构纷纷倒闭 ， 社会失业增多 ， 贫富差距扩大 ， 对日本的经济打击是极其巨大的 。当房价越涨越高 ， 实体经济衰退到底线时 ， 日本政府只能采取主动将泡沫刺破的措施 ， 结果就是东京房价在3个月以内暴跌65% 。一时间 ， 哀嚎遍野 ， 无数人跳楼自杀 。日本人为什么要主动刺破这个泡沫？因为这个泡沫确实维持不动了 。连日本的制造业大佬都不去生产 ， 而是投入了炒房中 ， 再不主动刺破这个泡沫 ， 真的要被打回原形了 。炒房来发展经济不过是画饼充饥 ， 如果一个国家放弃工业制造 ， 放弃农业 ， 放弃科学研究 ， 只靠发展房地产经济 ， 最终逃脱不了灭亡之灾 。房地产泡沫是对经济社会发展的严峻威胁 ， 泡沫会让整个经济社会系统在无形中遭受巨大的风险与损失 。日本房地产泡沫破灭 ， 让日本房经济陷入长期低迷。美国人的“转嫁危机”美国房地产泡沫与日本不同 ， 它是次贷危机的衍生品 。“次贷”即银行向信用程度较差和收入不高的借款人提供的抵押贷款 。在房价不断走高时 ， 次级抵押贷款风险通常较小 ， 一旦贷款人不能按时偿还贷款 ， 银行可以通过处置抵押房产或发行资产支持证券收回贷款 。在世纪之交的那几年 ， 美国住房价格上涨了 100% ， 人们盲目负债消费 ， 更是推动了房地产业的过度投资 。2001年美国电子信息产业泡沫破灭后 ， 美联储通过连续下调联邦基金利率提振经济活力 ， 将利率从598%降至 1.01% ， 这一举措刺激了房地产市场投机心理 ， 引发房价大幅上涨 。2004年以后 ， 美联储为了防止通货膨胀连续 17次提高利率；2007年4月,美国第二大次级贷款抵押公司新世纪金融公司申请破产保护 ， 次贷危机爆发 。大量的库存使得房地产价格开始走低 ， 借款人难以还债 ， 贷款人通过拍卖抵押房产不能全额收回贷款本息 ， 贷款违约规模扩大 ， 最终导致现金流断裂 ， 引发了一场世界范围的金融危机 。美国房地产泡沫破灭的根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策 。这种新自由主义经济政策开始于上世纪80年代初期 ， 内容主要包括:减少政府对金融、劳动力等市场的干预 ， 打击工会 ， 推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等 。一直以来 ， 美国社会存在一种怪象：老百姓的收入在下降 ， 但却越来越热衷于超前消费 。这就是自由主义经济学理论所倡导的“重视通过消费促进生产和经济发展” 。这种不正常的消费 ， 确实在一定时期能表面上促进生产 ， 但其风险是巨大的 。美国的新自由主义经济政策的另一个重要内容是解除金融管制 。自80年代起 ， 美国一直通过制定和修改法律 ， 放宽对金融业的限制 ， 推进金融自由化和所谓的金融创新 。根据美国的《加恩-圣杰曼储蓄机构法》 ， 储蓄机构可以购买商业票据和公司债券 ， 发放商业抵押贷款和消费贷款 ， 甚至购买垃圾债券 。有了这样的法律 ， 有了这样的自由主义经济政策 ， 华尔街的资本变得越来越投机 ， 甚至愿意借款给次级信用借款人 。美国普通民众也在利率不断走低 ， 和超前消费文化的影响下 ， 大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段 ， 借钱涌入住房市场 。我们知道 ， 房价不可能永无止境的上涨的 ， 一旦没人接盘 ， 肯定涨到一定的程度就涨不上去了 。那些涌入房市的人 ， 房子卖不出去 ， 但银行的高额利息不会停止 ， 只能违约 ， 把房子甩给了银行 。房子卖不出去 ， 银行要房子有什么用？哪家银行能经得起这样的亏损？所以 ， 次贷危机不可避免的爆发 。后面的事大家都知道了 ， "次贷危机"从2007年开始席卷美国、欧盟和日本等金融市场 ， 给全世界带来的损失是无法估计的 。但美国也通过转嫁危机 ， 将整个世界经济拉了下水 。这正是他们擅长的 。由于美国的国力是世界上最强的 ， 所以美国经济也是最早从这场危机是复苏的 。为应对次贷危机造成的负面影响 ， 美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策 。美元大幅贬值给全世界 ， 包括咱们中国带来了巨大的汇率风险 。美国人就是通过这种手段 ， 挤破了房地产泡沫 。中国房地产市场泡沫有多大？目前 ， 中国房地产市场与当年的日本有类似之处 。伴随着经济高速增长 ， 中国的经济实力得到了大幅提升 ， 加之中国人生来爱存钱 ， 民间财富积累日益庞大 ， 这块资金也有着极大的投资的需求 。因此 ， 房地产成为资金追捧的对象 。虽然中国不同地区房地产供求矛盾有着一定的差别 ， 一线城市地价、房价高涨 ， 具有成为投资投机的泡沫风险策源地的风险 。但中国目前的城市化水率为不到60% ， 城市化还具有巨大潜力 ， 对房地产还存在着大量的刚需人群 ， 这一点是与美国的日本不同的 。咱们的政府也高瞻远瞩的看到了房地产业存在的问题 ， 2015年以来 ， 央行实行了一系列降准、降息的货币政策 ， 去促进实体经济复苏与增长 ， 银行以及其他金融机构以及居民的资金被循环导入 ， 形成了多方参与支持房地产投资投机的资本运作 。在土地供给方面 ， 咱们与美国和日本不一样 ， 咱们实行的是土地公有制 。国家现行的土地征用制度、使用权出让制度与土地储备制度的规定 ， 可以使得政府随时对土地供给侧进行调控及干预 。所以咱们国家的房价是很高 ， 但不会出现美国和日本那样泡沫被硬挤碎的情况 ， 大家也不用担心了 。
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