首先 ， 从地价可以推算出未来房价的说法是不准确的 。如果要计算房价 ， 最重要的是计算未来的市场情况 ， 而不是土地价格 。土地摘牌后 ， 根据土地容积率和相关控制指标 ， 可以算出楼面价 ， 再加上税费、建设成本、管理成本、销售费用、财务成本等 。 ， 整个开发成本就可以大致估算出来了 。
怎样从开发商拿地价推算出未来的房价？
谢谢邀请！这是我的专业 ， 我觉得还是有点想法的！我在房地产开发公司上班 ， 大学毕业后一直都在房地产公司 ， 没换过其他专业 ， 负责工程管理 。首先说明 ， 从地价就能推算出未来房价的说法是不准确的 。如果要推算房价 ， 最重要的是能推算出未来的市场状况而不是根据地价！为什么这么说？一开发商拿地只能大概算出开发成本 。土地摘牌以后 ， 根据土地的容积和相关控制指标 ， 就能推算出楼面地价 ， 加上税费 ， 建筑成本 ， 管理费用 ， 销售费用 ， 财务成本等 ， 整个开发成本就能大概估算出来了 。
二销售价格的确定 。开发成本出来以后 ， 就可以定销售价格了 ， 这是一个动态指标 。虽然有物价部门控制 ， 放心 ， 开发商有的是办法 ， 有些政策不一定都能够全覆盖的 。价格的确定 ， 那要看市场的反映了 。三市场决定价格 。最初的销售价格是根据市场调查来定位的 ， 接下来 ， 就看市场的反应了 。销售好 ， 提价 。销售不好 ， 优惠啊 ， 也就是变相的降价了！市场的反应决定了销售价格的决策 。
如果市场好 ， 那就会一直涨涨涨 ， 如果销售市场不好 ， 那就一直优惠 ， 再优惠 ， 再优惠 。真的是由市场决定的 ， 有时候 ， 市场不好的情况下 ， 为了资金回笼 ， 开发商贴钱卖房 ， 这也是有的 。四政策对房价的影响 。调控 ， 从来都是调控政策的 ， 从来没有去控制土地市场的 。有时 ， 房价的高低 ， 受调控政策的影响也是很大的 。怕的就是 ， 地方为了增加收入 ， 总是调了放 ， 放了再调 ， 如此反复 ， 市场就不好把控了 。
房价和楼面价格有什么关系 ， 楼面价能决定房价吗？
@聚焦房产下的百姓热点 ， 不卖房子 ， 只关注热点 ， 分享干货 。直接回答问题楼面价起到决定性的价格因素 。一个项目的售价也就是房价它的组成部分主要有地价 ， 建安成本 ， 配套 ， 税费 ， 财务成本 ， 利润等组成 。这里面占据成本最高的就是地价 。由地价成本可以换算楼面价一般来讲 ， 楼面价就是指土地总价格除以该土地规划最大建筑面积 。
当开发商拿地时都有容积率规定 ， 框定了该土地建筑的最大面积 。建房时绝对不允许超过这个面积红线的 。楼面价表明了该项目在销售时 ， 单位售价中所包含的土地成本 。那么楼面价是怎么计算出来的呢？其实 ， 它的计算公式就是楼面价土地总价格/建筑总面积 。下面小编就用一个例子来说明下好了假设一个5000平米的小区土地价格1500万 ， 容积率为1.8的话 ， 两种方式得出楼面价楼面价1500万/5000*1.81667元平方米 。
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