1 , 湖北恩施纠正房价猛降走过了两年暴涨之路 , 一片看空声中三四线楼市降价这只“狼”终于来了 。日前 , 网络上流传着一份由湖北恩施州恩施市房地产协会发布的《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》 。这份发送给恩施市各房地产企业 , 抄送恩施市人民政府、住建局、自然资源和规划局的红头文件指出 , 部分楼盘采取大幅度降价的办法促销 , 包括开盘价低于备案价800元-1200元/平米、余盘4000元-4500元/平米甩卖抛售等十种降价行为 , 对恩施的房地产市场带来了不利影响 。恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法 , 并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束 。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》采访人员表示 , 恩施此次文件进一步体现了“稳房价”的概念 , 即房价过快上涨和过快下跌都不允许 。三四线城市楼市降温态势是市场行为 , 本身也是合理的挤房价泡沫的做法 。但是从实际情况看 , 部分降价明显干扰了市场 , 也导致各楼盘盲目降价 , 进而干扰了市场 , 这显然也是政府需要管控的 。十条“罪状” , 降价30%根据这份文件 , 当前恩施市楼盘降价的主要表现有十条 , 其中有四条明确了调查数据:有的楼盘高备案价 , 低价开盘 , 降价幅度在备案价基础上下调800元-1200元/平米;部分楼盘采取分期预售和销售 , 前后价格降幅在300元-500元/平米;有的楼盘无故不按市场价格规律办事 , 楼盘整体价格比去年同期大幅下降200元-500元/平米;部分余盘采取甩卖价格抛售 , 成交价格在4000元-4500元/平米之间 。另外六条则包括低价诱客 , 引起市场波动极大;综合成本与实际销售价格形成巨大反差 , 给楼盘留下不可持续发展的空间;低价蓄客 , 甚至未办理预售许可证即变相收取押金和办卡;以分销、电销方式与第三方合作降价 , 用工程款抵扣房、内部福利房等变相降价扰乱市场;销售人员到其他售楼部外拉客 , 影响恶劣;违反相关规范 , 楼层设计高度降低至2.7米左右 , 为购房者入驻埋下矛盾隐患等 。恩施土家族苗族自治州包括1市7县 , 州政府所在地恩施市是县级市 , 其他七个县包括利川、建始、巴东、宣恩、咸丰、来凤和鹤峰 。恩施市全市总人口82万 , 城市建成区面积45平方公里 。采访人员注意到 , 2019年2月底由恩施州房协发布的《2018年度恩施房地产市场报告》显示 , 2018年恩施市新建商品住宅成交均价为6165.58元/平米 , 为全州最高 , 是该州房价最低的巴东县均价的两倍以上 。相比之下 , 余盘甩卖的价格比均价下降了30%左右 , 几乎同2016年房价尚未开始快速拉升时的价格持平 。去库存与补库存的循环过去两年间 , 同许多三四线楼市一样 , 恩施也迎来了一波大涨 。随着楼市去库存政策的推进 , 恩施州在2016年6月出台了房地产去库存的各项政策 , 包括调低首付比例 , 首套房公积金贷首付低至20% , 二套符合首套标准的 , 首付仅需30%;扩大提取适用范围 , 购房除本人、配偶外 , 子女、父母的公积金亦可叠加使用于同一套房;每年可提取一次公积金偿还银行本息;农民工、个体户进入公积金覆盖范围 , 缴存足额连续6个月以上即可申请公积金贷款等 。与此同时 , 棚改货币化安置力度也有所加大 , 要求各县市棚改货币化安置比例不得低于60% 。不再建设回迁安置房 , 按照“以购代建”进行安置 , 停止经济实用房建设 。实际操作中 , 2017年恩施市棚改完成开工2316套 , 其中货币化安置1260套;2018年开工2209套 , 货币化安置2113套 。这一政策取得了明显的效果 。2017年 , 恩施市新建商品住宅的成交单价比去年上涨了592.64元/平方米 , 达到4988.64元/平方米;而2018年更上涨了1176.94元 , 涨幅达到23.59% 。成交量方面 , 2017年新建商品住宅成交受供量限制 , 成交量有所下跌 , 但出现了“抢房”的白热化趋势;2018年成交量同期相比上涨7.29% , 累计总销售额100亿元 , 与2017年同期相比上涨26.58% 。值得注意的是 , 去化周期已经开始拉长 。2017年恩施市新建商品房出清周期为5个月左右 , 但根据2018年的报告 , 这一周期已经接近10个月 。而新建非商品住宅库存高企 , 现有存量出清约需55个月 。另一方面 , 补库存还在进行时 。2018年 , 恩施市全年商品房屋新开工面积188.32万方 , 近三年来首次高过销售面积 。潮水退去 , 三四线开始裸泳中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华对《华夏时报》采访人员表示 , 对于恩施楼市而言 , 可能是短期上涨太快 , 需求退潮后剌激效力消退 , 就出现了降价压力 。根据易居研究院中国百城房价报告 , 今年1-4月份全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平 , 即明显走出了“过快上涨”的区间 , 同时此类涨幅也低于全国10.2%的平均水平 , 这体现了当前房价继续降温的态势 。自2018年6月开始 , 棚改风向开始变化 , 住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例 , 更多采取新建安置房的方式 。过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再 , 这些地区所面临的缺乏经济和人口支撑的真实情况也就浮出了水面 。当潮水退去 , 恩施市房协也只能要求各个企业与之“共克时艰” 。不过 , 邹琳华也表示 , 该文件也只是预警作用 , 降价作为市场行为 , 即使是政府也没有有效手段来改变 。但必须要看到的是 , 三四线楼市也尚未达到房价转跌的临界点 。纬房指数监测显示 , 2019年4月 , 三四线城市房价平均环比上涨0.03% , 涨速比上月收窄0.242个百分点 。118个三四线样本城市中 , 上涨的城市为71个 , 比上月减少1个 , 上涨城市占比为60% 。严跃进指出 , 房价应该基于市场规划和调控目标在合理区间波动 。对于相关开发商和中介公司来说 , 后续营销方面需要积极管控 , 防范为了冲业绩而乱降价 , 或者是做一些名不副实的假降价 。后续预计三四线城市还会有各类稳定房价的做法 , 这也利好市场和预期的稳定 。
推荐阅读
- 为什么要炸楼保房价,我国为什么要花很多钱保护老房子 这些房子有什麽价值和意义问
- 宏远花园房价为什么低,聊城那里的小区相比较而言房价低一些
- 洛宁房价为什么那么贵,洛宁县房价
- 为什么现在房价比周围便宜,为什么湖南衡阳市的房价这么便宜
- 龙口海边的房价为什么便宜,龙口当地人进来海边的房子好不好多少钱了
- 为什么周边商丘房价便宜,商丘市房价开始回落啦其实商丘市房产投资不到1000元M价格却
- 会计论文开题报告怎么写,论文开题怎么写
- 美声唱法为什么诞生在意大利,为什么美声唱法产生在意大利
- 作为当代大学生我们为什么要入党,当代大学生为什么入党
- 美团的东西走哪个快递,为什么美团只配送餐饮