重庆的房价,一直不温不火,现在在下跌 。近年来,由于人工成本和一些基础耗材的上涨,实际上建安成本也在不停的上涨 。房子的建安成本虽然并不贵,差不多在每平米2000元上下,拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间 。
【重庆本特勒建安在哪里,中德合资本特勒建安项目在两江新区投产】重庆主城区的房价未来10年会达到什么段位?
重庆的房价,一直不温不火,现在还在下跌 。主要原因,在于重庆留不住外来人口 。经济层面上看,由于缺乏有超大影响力的国际性公司进入重庆,加之经济也同房价一样不温不火,导致主城区人们的收入普遍偏低,因而影响到房价还在下跌 。至于未来十年主城区的房价,大概率是肯定上涨,估计十年间重庆房价上涨到3万/每平米,就到顶了 。
房子建安成本不到2000元/平,售价上万,其实成本是啥?
房子的建安成本虽然并不贵,差不多在每平米2000元上下,拿到全国范围内在每平方米1000元到5000元之间 。#理财大赛第三季#开发商拿到土地以后,需要抓紧出图 。然后按照设计图纸要求挖地基、打地桩,然后一层一层的建好,中间需要砂石原料,水泥、钢筋、模板、脚手架、机械等原材料成本以及人工成本,另外还需要管理、监理成本等等 。
另外还有水电、门窗安装,公共地区的施工等等 。近年来,由于人工成本和一些基础耗材的上涨,实际上建安成本也在不停的上涨 。一般来说,一线城市建安成本约占房价的5%左右,二线城市15%,三线城市25%,四线城市30% 。其他部分的房价,是什么构成的呢?主要有这么几大类:第一,土地成本 。想建房子首先要买地,开发商必须要拿土地出让金 。
买地的钱肯定要均摊到销售的住房价格中 。2018年,北京成交住宅地块的平均楼面价为2.39万元/平方米 。注意,楼面地价不是每平方米土地的价格,是在土地上建设的房子每平米的价格 。2019年青岛市成交土地均价是6782元每平米,但是平均楼面地价只有3324元每平米 。土地出让金也要交契税的 。当然还有相应的土地三通一平,设计、勘查费用等前期成本 。
如果是在平均楼价1万元的楼盘,差不多土地成本是2000~2500元左右,比建安成本略高一些 。第二,税费 。开发商要想卖房子肯定得有发票吧,没有发票在房产交易中心都无法登记过户 。如果不开发票只签合同,这不成了小产权房吗?但是,开发票必须要缴纳税费 。开发商需要缴纳的税费有土地增值税、房产税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税、契税等等 。
由于征税的基础不同,具体缴纳的比例也不一样,比如契税是应纳税额的3%,增值税是销售额减进货额的9%,企业所得税是应税所得额的25% 。土地增值税是房屋销售收入减去各种成本后的额度乘以税率,税率为30%~60% 。1万元的房子,各种税费加起来,差不多相当于房屋售价的20%~25% 。第三,开发商成本 。开发商是一个企业,要想运行下去,必须有相应的成本费用 。
按种类划分主要有管理费用、销售费用和财务费用等等 。管理费用涉及到材料、工人的管理等等,约占销售额的3%~5%;销售费用,包括广告宣传费、销售人员佣金或者代理费以及其他销售费用,广告宣传费约占房屋售价的2%~3%,佣金约占1%~2%,其他费用占0.5%~1%;财务费用不要认为是会计人员的工资,它涉及到开发商借贷的财务成本、融资成本等等 。
大家想想,动辄几十亿上百亿的借款,每年偿还的利息费用也不是小数 。一般来说,这笔财务费用约占整个销售额的6%~15%,房产销售拖得越久,占比越高 。综合起来看,各种费用加起来要占销售价格的10%~20% 。第四,开发商利润 。根据开发商公布的数据显示,房地产商的平均利润率只有10%左右 。其实按照上面的推算,1万元一平米的房子,上面各种成本就相当于7000到9000元,剩余的利润也就是10%~30% 。
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