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为什么美国房价不高，为什么美国低于预期的楼市数据给美元很大的提振( 二 )

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【为什么美国房价不高，为什么美国低于预期的楼市数据给美元很大的提振】
4，美国房价何时最低经济危机的时候最低 。1、如果简单看看绝对数值，那么建国时是最低的 。2、但是看绝对数值，不准确，最好是看相对数值 。3、相对来看，就是发生经济危机了，美国房价最低 。特别是上次的次级贷款危机 。美国国土面积与中国差不多 。人口不到中国的四分之一 。你把你小区内的建筑四栋里去掉三栋，四叉路口的车辆，去掉三个路口的，你可以想象有多空旷 。他们盖房子没太大必要向上冲，有足够土地盖平房或二层式的住宅 。美国人自己并不用别墅一字来描写自己的一般二层楼住宅，那是中国的说法 。房价三因素，地点，地点，地点 。但相对而言，美国房价是较中国为低 。且空间也大 。许多其它国家譬如新西兰，他们空间对人口来说，又更大的多了 。5，美国的房子比中国便宜是吗有的地方是的 。我也看过这方面的新闻 。有人说在中国买高层的钱，到美国可以买别墅 。但有一点要说明，美国与中国的国土面积是差不多大的，可人口是13亿：2亿 。可想而之了，为什么中国的房子要比美国贵 。还有一点就是，中国人基本都集中在几个大城市里 。总的来说，国情不一样 。西式风格的房屋中国人觉得好看而已，比中国便宜主要是本身建筑结构和材料和中国不同，成本低，而且美国本来房产市场就不火，缺少需求的情况下价格无论如何都提不上去 。知道田忌赛马吗？把中国最贵的和美国最便宜的比，当然是美国的便宜啦 。要按货币价值，当然是美国的贵些 。但美国地大人少，平原比我们还多，按收入和房价的比例，貌似美国的比我们便宜 。我比较赞成 3 楼的说法，我想补充的是：在美国大城市，尤其是海景的房子，不管是高层还是别墅，价钱都高的惊人 。6，为什么美国的CPI不高1. 因为美国的CPI统计跟我国不同 。我国的CPI食品的比重很大，居住成本（房价和租金）的比重很少 。而美国的CPI是居住成本和交通成本（油价）比重大 。2. 资金的流向也不同 。我国的救市资金其中很大部分流进了地产市场，导致我国的地产市场的上升基本与实体经济脱钩 。而居住成本占我国CPI的比重很少 。房价调控以来，资金自然分流到其他市场（其中就以农产品为代表），而股市表现反复，社会上其他投资市场的承受能力也很难和地产相提并论，很容易就被大幅推高（就如大水池放几厘米高的水就足以把水缸整个装满了），农产品价格上升会直接带动我国CPI的上升 。（而且我一直认为我国公布的CPI数字是经过和谐的）而美国的地产和实体经济联系更紧密，资金的投资渠道也很丰富，完全不用偏要往地产扎堆 。其地产市场复苏缓慢 。再者国际油价在触底反弹后长期在70到80美元之间震荡，相对比较稳定 。所以美国的CPI并不很高 。同问 。。。7，关于次贷危机原因的解释最根本的原因是美国房价下跌引起的次级贷形成原因：次贷即“次级按揭贷款”（subprime mortgage loan），“次”的意思是指：与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方，在“次贷危机”一词中指的是信用低，还债能力低 。在美国，贷款是非常普遍的现象 。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款 。可是在这里失业和再就业是很常见的现象 。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者 。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款 。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多 。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房 。美国的利率上升和住房市场持续降温 。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款 。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机 。首先，次级贷款对象指的是贷款买房的人，目的主要有两种：炒房和自用住房 。从而，当房价下跌时，炒房的贷款人手中的住房市值极大缩水，卖不上价，实际资金不足，自然无法偿付；而自用住房的贷款人买房时的抵押物都是不动产，房价缩水，银行拍卖或出售其不动产时必然得不偿失（贷款利息是一方面，有时连贷款本身都不足支付） 。综上所述，房价下跌导致次贷对象偿付能力下降 。其实美国次贷危机的原因是由于信贷的坏账率极高，并且很多投资资本家炒作金融衍生品，在衍生品的流通交易过程中，制造了极大的泡沫，并且坏账率高，抛出的贷款难以收回 。这样贷款买房的人，如果经受房地产价格的下降，那么他将无法再将房产卖出作为赎回资本 。大概就是这样 。8，为什么很多美国人对买房很担忧像您这样的情况确实有违一般程序，建议您确定开发商是否具备五证后，再作决定，“五证”一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证 。为什么会有这种忧虑呢？可能是因为怕遇到类似08年的次贷危机房产泡沫吧 。那么目前美国的房产泡沫化了吗？下一个衰退周期何时开始？这种担心是杞人忧天 。经济学家说，至少两年内不可能 。加州经纪人协会 (CAR) 经济学家 Oscar Wei 说，统计数据显示，今天的房市和泡沫期有很大不同 。比如2007年春天，洛县和橙县房市有11个半月的存房，而今年，两地房市只有不足4个月的存房供应 。因此，就目前而言来说，不太可能出现泡沫 。虽然目前的房价看起来很高，但目前美国的房屋供应远低于需求 。十年前的房市之所以会酝酿出一个大泡沫，是因为许多人借了超出偿还能力的钱来买房，而现在状况完全不同了 。就目前来看，房价还会继续增长 。近年来，国内已经有不少成功人士赴美买房 。还有很多不知名却很有钱的富豪们也爱上了美国房产投资 。因为他们看到，美国的房市是一项稳定和充满潜在丰厚回报的投资市场 。优势1：美国房屋产权为私有制，永远产权中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式 。中国房屋产权是公有制，买了房子之后最多有70年的使用权 。而美国房产实行私有制，并且是永远产权 。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己 。优势2：美国房子价格不高，甚至低于中国现今，美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元，也就是说，有一半的房产低于97.8万人民币 。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人 。用同样的价格，在美国买到房子可以比中国大三倍以上 。或者说，用买中国房子三分之一的价格就可以在美国同等区域买房一套大房子 。优势3：美国房产市场处于投资的较好时机从美国几十年的房市来看，美国房价呈周期性变化，差不多每10-12年一个周期 。经过了2006年一直到2012年初的楼市回跌, 美国己经走5年到6年的房价下降期，懂得投资的人都可以看出，未来差不多5~6年美国房价会继续稳定上涨，美国房产正值较好投资时机！优势4：政策完善，法律环境健全，房屋产权受保障美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善，逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律制度和市场 。比如美国的房产信息是公开的，购房者可以去政府网站查看意向房产的全部详细信息 。所有的交易信息，包括实际价格、税额、交易日期、交易情况，都必须明确地呈报，这就有效的避免了炒房现象的发生 。此外，美国政府会保护房屋拥有者的产权，并保障房产交易中买卖上方的权益，比较公平公正公开 。优势5：美国房产可以获得较高的租金回报率以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报 。优势6：美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择美国房产类型分为：独栋别墅、联排别墅、公寓、多户住宅 。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的 。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型 。9，房租那么贵 为什么美国人就是不买房买房好，还是租房好？据《美国民生实录》中介绍，如果简化为比较月供和月租的话，在正常的情况下，若干年后，买房肯定比租房省钱 。美国纽约时报网上有个专栏“买房好，还是租房好？” 。专栏有计算比较的图表，填进数字后，立即显示结果，一目了然 。两组数字，相同的是假定租金和房价上涨每年都是5%，以此对比结果 。第一组数字，基本依据是中国大城市的行情 。假设：两居室或三居室的一套房子，月租为5000元 。若买同样的房子，房价400万，首付20%，利率为6%，不用交房产税 。结果显示：16年后，买房子开始转亏为盈，比租房好 。第二组数字，基本依据是美国大城市的行情 。假设：两居室或三居室的一套房子，月租为2000美元 。若买同样的房子，房价40万，首付20%，利率为3.5%，每年交1.5%房产税 。结果显示：3年后，买房子开始转亏为盈，比租房好 。在美国，通常只要熬过3到5年，买房就比租房上算 。然而，美国人口普查等权威统计资料显示：租房的美国人数目竟高达35%；拥有房子的，历史上最多的一年也只有69% 。相比中国“自有住房拥有率”傲人的统计数字，美国只能仰视，自叹不如 。那么多的美国人租房，是他们无力购房吗？平心而论，除了少数地区之外，美国的房子应该说价格不高 。中间价多年来为20万美元上下 。这几年降到17万美元左右 。大学毕业生的年薪起点约为4万美元 。超市收银员的年薪约为2万到3万美元 。美国现在贷款利率很低，30年固定约为3.5%，15年的约为2.75% 。首付可低至5% 。只要不乱花乱用，肯正常工作，超市收银员都能买得起房子 。美国也没有出台什么“限购”之类的条条框框 。也就说，租房的美国人并不是因政策的限制而被迫放弃购房的 。美国租房法规齐全、严格，租户受法律保护 。通常，合同一年一签，房子租给你，就是你的家，当然，“乱说乱动”是不许可的 。许多美国人认为，买房子实际上是向银行租房子，贷款还清之前，房子是银行的，几个月不交月供，银行就会把房子收回去 。买不起虽然美国房价很便宜，一般城市40-60万美元就能买一套很好的房子了，大城市100万美元也基本拿下来了，一般的美国家庭不吃不喝8-10年也就能买一套房子了，远比我们不吃不喝30-40年才能买房幸福的多，但他们就是不买 。主要有几个方面的原因 。第一，美国这几年经济并不好，美国失业还是很频繁，工作动荡，就不会甘心在一个地方一直居住，所以这种买房落户不适合闯荡的年轻人，再加上美国人不怎么储蓄，觉得看不到10年房贷的未来，所以不敢贸然去买房 。第二，房价根本不涨，买来也没什么卵用，在美国房价平均每年就涨5%左右，甚至在2004年之前，房价几乎就是十几年没涨，这几年中国人多了，涨的稍微快了一点，但也没超过10%，所以炒房在美国绝对是个坏投资 。还不如去买股票指数来的实惠 。一大笔钱放在里面，不产生收益，机会成本损失巨大 。第三，交易养护成本太高，美国买了房，地给你房子也是你自己养护，所以修房子、换家电都得自己出钱，而交易中的税费怎么也得占放款的2-3%，所以又是一大笔支出 。而如果租房，这些成本都是房东来负责 。第四，房产税，各州的税率不一样，从百分之零点几到百分之2不等，反正如果乘上几十万的房价，一年几千块美金是有的了 。这笔钱甚至能够租半年你的房子 。第五，房产形势多样化，各式各样的房子都有，有朋友在加拿大温哥华，说有那种百年的长租房，没什么地税，这基本跟买房差不多了，但价格是按租金走的 。只有大约人民币百万左右 。所以，美国人并不傻，他们算来算去觉得还是租房更划算，更省心，房子可以随着工作走 。也不想在什么地方扎根，也不用考虑什么上户口的问题 。即使房价很低，但美国人更愿意租房，花半年的工资租一套花十年工资就能买到的房子 。如果按照股票的估值算，美国的房子（不算其他成本的情况下）租售比每年生息能达到5%，市盈率20倍，相比于标普里面有的股票股息率8%，市盈率10几倍来说，显然不具备投资优势 。

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