2021年，TOP500房地产开发企业总资产收益率均值为0.78%，较上年下降了0.54个百分点；净资产收益率均值为3.89%，较上年下降了0.64个百分点；成本费用利润率均值为9.84%，较上年下降了1.41个百分点 。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑 。
将TOP50房企的绝对盈利能力数据与TOP500房企相比较，TOP500房企各项指标的与TOP50房企相差甚远，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力 。在相对盈利能力方面，各位次房企在不同的指标上各有优势，差异明显 。将TOP50房企与TOP500房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显 。
策略
运营指标整体提升 回归产品提升品质
2021年TOP500房地产开发企业存货周转率均值为0.13，较2020年增加0.02；流动资产周转率均值为0.15，较2020年增加0.01；总资产周转率均值为0.11，较2020年增加0.01 。从三大运营指标均值看，总体数据缓慢提升 。
运营周转效率方面，2018-2021年周转率曲线呈现先上升，再下降，后又上升的趋势 。2021年，房地产企业运营周转效率缓慢提升主要原因在于房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，销售端受到限价、限购、限贷等政策影响，房企盈利承压较大 。在控杠杆、限融资的背景下，缩短回款周期、加快周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措 。
随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求 。一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视 。另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价 。要改变在快周转模式下产品同质化严重、千城一面的现象，房企需要从产品的各个细节不断雕琢 。产品的设计品质、建造品质、交付品质以及后续的物业服务、入住体验都是品质质量的体现 。
趋势
行业规模基本见顶 分化格局继续加剧
测评研究报告显示，2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代” 。政策延续“房住不炒”基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段 。同时，在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧 。
面对前所未有的行业调控，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本 。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心 。
2021年是房地产行业具有历史意义的转折年份，过去的生存方式已越来越无法适应当下的发展节奏，行业急需改变 。面对不确定的未来，各大龙头房企掌舵人在年度工作会议上提出了新年新规划，内容主要围绕稳定健康发展、降本增效、发展数字化、全面提高竞争力展开 。
测评研究报告指出，社会在不断进步，房地产行业已不再处于仅仅依靠提高市场规模、依赖房价上涨就能实现利润增长的时代了 。存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流 。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障 。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点 。
附：2022房地产开发企业综合实力TOP500及专项测评成果
2022房地产开发企业综合实力TOP500测评成果
专项测评成果
附：房地产开发企业综合实力测评参选标准
本测评严格按照\”科学、公正、客观、权威\”的工作原则，参照《财富》、《商业周刊》、《福布斯》等国际知名排行榜评选标准，对房地产开发企业综合实力TOP500的企业设立如下参评标准：
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