北京市|蜕变前行 | 首试集中供地北京市

【北京市|蜕变前行 | 首试集中供地】

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土地是楼市的晴雨表。
回望2021年，房地产市场可谓风起云涌，而谈及今年楼市发生的重大变化，究本溯源必然绕不开住宅用地供应形式转变为“两集中” ，即集中供地制度的出台。

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且全年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
随即3月至6月，北京、深圳、重庆等热门城市纷纷开启首轮集中供地。在经历了一段时间的“供应断档期”后，房企们拿地意愿积极，不少城市都出现了激烈的竞拍场景。以北京为例，首批集中出让了30宗住宅用地，只有4宗以起始价成交，其余地块均进入竞价程序，共实现土地收入1110亿元。
在集中土拍中，北京还首次尝试了“房地联动、一地一策”的精准调控，通过竞建公共租赁住房面积、竞报政府持有商品住宅产权份额、投报高标准商品住宅建设方案等丰富的政策工具，实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
除此之外，与以往不同的是，所有集中招拍挂的土地，都引入了房屋销售价格引导机制，参与竞拍前，开发企业就需要提交《房屋销售承诺书》，对未来售价进行引导。这样既保证了房企的合理利润空间，又避免了土拍过程中非理性的相互竞价，推高地价和预期。

但同时也需要看到的是，随着房地产信贷持续收紧，房地产企业的资金链在下半年明显趋紧，也不可避免地影响到了土地市场的表现。
今年7月-11月展开的第二轮集中供地中，全国多个主要城市的表现均不及首轮，开发企业对于土地的追求大幅降温。经营更为稳健的央企、地方国企成为拿地主力军，但包括北京在内的多个城市，仍然调整了供地计划，延期或下架了多宗住宅用地，这也导致北京的第二轮土拍只成交了513亿元， 26宗地块因“无人报名”被延期。
此外，在第一轮集中供地结束后，房企出现了明显的“集体躺平”的现象，对今年后续的集中供地态度“冷淡” ，拿地意愿下降。根据贝壳研究院发布的数据显示，截至2021年前三季度，全国351城住宅用地成交金额为1.08万亿元，同比下滑37.01%；成交规划建筑面积为3.09万亿平米，同比下滑47.55% 。
不过，从整年的房地产市场表现看，北京的新房价格维持稳定，市场预期也没有发生巨大的起伏，这其实都与集中供地政策的实施密不可分。中指研究院预测，在新的一年里，土地供应“两集中”模式大概率仍将延续，但土拍规则和细节，有可能会进一步调整和优化。
文|宋欣

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