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本文是专栏的第326篇文章 。
恒大自己喊出的“保交楼” ， 已经不是恒大自己的事情了 。 今年初开始恒大正在陆续将旗下项目以股权转让的形式转给合作方 ， 之前与恒大合作开发项目的企业将不得不背负起恒大无法承担的责任 。
当然 ， 恒大不能躺平 ， 无论是政策还是市场都不允许一个如此体量和影响度的企业通过躺平来避免自己承担责任 。 恒大在业内一向敢为人先 ， 无论是下沉拿地还是降价跑量常以同行无法企及的决断和速度闪到大家 ， 连暴雷都成为业内代表 ， 以至于对恒大债务和交楼的处置基本上作为中国房地产行业范例来对后续企业提供参考的 。
所以这时候恒大和许老板都跑不了也躺不平 ， 但是交付是刚性需求 ， 市场不能塌 ， 不然信心一倒 ， 塌的就不只是它一家 。 于是能去接盘帮着恒大保交付的 ， 首先是国企或地方国资 ， 这也是恒大卖项目股权的交易对手 ， 恒大的烂摊子接手方是责任为主 ， 不是利益为主 。
本月13号 ， 恒大昆明旗下昆明恒拓置业股权全部转让给五矿国际信托 ， 作价5000万 ， 该公司为昆明恒大林溪郡的开发公司 ， 项目总规划建面22.37万方 。 这块地是2020年恒大拍下来的 ， 当时地块成交价6.89亿 ， 经过97论竞相出价 。 所以这应该是恒大最后一轮扩张过程中增加二线城市项目存量的一个代表 。 就在这笔交易的前一天 ， 恒大旗下佛山南海俊凯也从顺德一开发公司退出 ， 其持有的49%股权同样转给饿了五矿信托 。 恒大退出的这个项目公司开发的恒大金碧华府 ， 同样是2020年拍下的地 ， 总价47亿 ， 这个项目之前是100%为恒大持有 ， 2020年底卖了51%股份给五矿 。
这两笔交易本身不仅是卖项目 ， 也是降负债 ， 擅长高杠杆的恒大之前应该通过五矿信托融资 ， 通过前融来为拿地提供资金 ， 这其中出资方明股实债的做法在业内太常见了 。 不过此时五矿接手 ， 一方面旗下信托要拿恒大的项目保全之前的贷款 ， 毕竟到了这个地步 ， 其次五矿自己的房地产开发业务也没问题 ， 后期可以去完成开发交付 。
同样是本月 ， 恒大南京公司将徐州两个项目公司股权转给了当地国资旗下的房开公司 ， 对应的是恒大潘安湖小镇的股权 。 2022年初开始的股权过渡 ， 应该是工作组进驻恒大之后 ， 恒大要交家底的同时 ， 可以逐步处理合作开发项目 。 之所以选择这块先搞 ， 自然是因为有合作方好接盘 ， 同时一般找的合作方本身也是资金方 ， 顺便连股份带债务一次性解决 ， 同时还保了交楼 。 这些资方跟恒大联合开发 ， 终于把自己干成了真正的开发商 ， 你看选择合作伙伴需谨慎 ， 只不过这属于马后炮了 。
恒大资金风险出现之后 ， 地方不得不介入 ， 其实恒大毕竟有2万亿的资产 ， 这些土地或者在建项目都可以偿债 ， 就是要找到接手的主体 。 这不刚刚央行和银保监会也联合发声为收购危机房企的优质项目提供融资优惠 ， 而且各地正在逐步明确不将这部分贷款计入三条红线 。
另一端是恒大的资产虽多 ， 面临债务纠纷就容易被查封 ， 在此之前的保全措施 ， 让项目还得回归到开发环节 ， 都冻结了是无法变现也无法交付的 。 各地基本上都在把恒大在线的项目房源放到地方城投平台 ， 同时对项目的审计和现场调研也在进行中 。
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