建安|别再一味省成本了，提高地产项目可售比才是关键车位

地产从低品质、高周转时代进入了高品质、低周转的管理时代，大家早就习以为常的开发逻辑变得慢慢开始不适用，“矛盾”越来越突出：1、社会需求的高品质住宅与开发商的低品质住宅矛盾越来越突出

北京集中土拍，高品质住宅要求（节选）2、目前粗放的管理模式与精细化的管理模式需求矛盾越来越突出。3、地产融资端、现金流越来越紧张与地产成本管控的粗放矛盾越来越突出。4、极简的管理模式需求与人才专而不全矛盾越来越突出。5、地产焦虑情绪与裁员矛盾越来越突出。种种的矛盾开始慢慢放大，让我们不得不去面对地产的转型，地产人更要适应这种“不适”。地产黄金时代，地产开发讲究高周转、扩大规模，以追逐利润为最终目的；地产白银时代，开发商竞争更加激烈，以活下去为主要目的，此时的地产追求利润和成本控制，最终的目的是“活的更久”。地产开发粗放式的管理已经不适合目前“高强度、低容错”的时代特征，转而走向了以大运营、数据化的管理模式，管理动作更加规范、管理模式更加高效、成本管控手段更加精准。可售面积的控制（可售比）也逐渐走向了开发商的视线中来，单纯的以“建安成本”考量项目成本的高和低，逐渐被“可售面积建安成本”所代替，即单方销面成本才能真实反应项目成本控制的高低。【举例】总建筑面积10万平住宅小区，售价1.5万元/m2，建安成本按2400元/m2考虑①可售比75%时，7.5万平可售，总销售额：1.5*75000=112500万元，折算到可售面积的建安成本2400/0.75=3200元/m2；②可售比80%时，8万平可售，总销售额：1.5*80000=120000万元，折算到可售面积的建安成本2400/0.8=3000元/m2；方案②比方案①多销售7500万，每提高1%销售比，销售提高1500万；每提高1%销售比，实际建安降低40元/m2，约节省1.7%建安成本；对于可售比的定义，每个开发商略有不同，但意义相同：不同的开发商对可售面积的限额，有所不同：开发商A：可售比：可售比=可售面积/总建筑面积。可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。开发商B：可售比（售建比）率=可售面积/总建筑面积可售面积：按规定可供销售的地上面积。不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。从可售比的定义来看，可售比的意义如下：可售比实际反映的是：①项目的实际货值，即可售比越大的项目，实际货值越大。②项目的实际利润，即同等条件下可售比越大，利润越高。③项目的实际建安成本，即可售比越大的项目，实际的建安成本越低。所以对于可售比控制而言，要想提高货值、降低单方成本、提高利润率必须控制如下：第一：争取车位配比最少，提高地上车位比例；开发商在一级土地熟化或者其他方式拿地时，可以和政府部门相关口协商，尽量降低车位的配比，或者通过其他的政府条件降低车位配比，对降低地下成本的投入影响较大，这是提高可售比的关键一环。【案例】政府对TOD站点有车位配比降低的政策以上海为例：=位于轨道交通站点300m服务范围内、建设条件特别受限的公共建筑，其配件客车停车位指标可适当降低，降幅宜在20%以内；以宁波为例：办公和居住相混合且停车泊位相通用的建设工程可对机动车停车位配建指标进行适当折减，两类性质分别计算各自需要达到的配建停车泊位数量后，配建停车泊位较少的一项，可按该项计算停车泊位数的70％计入总共需要达到的停车配建泊位数。【案例】提高地上车位数量：最大化的提高地上车位数量占比（满足当地规划要求最高限制）被认为是降低地下车库成本的有效手段，只是这些年开发商对人车分流规划理念的追求，小区内设置规划车位的数量越来越少，个人认为在满足项目定位的前提下，最大化的提高地上车位占比是有效提高可售比的重要手段。假如依然按上述案例的设置，单车位按32辆/m2，A方案设置10%的地上停车，地下停车面积=0.9*800*32=23040m2，B方案全部地下停车面=32*800=25600m2，若地上面积均可售，A方案可售比=8/（8+2.304）=77.64%，B方案可售比=8/（8+2.56）=75.76%。第二：降低配套用房面积，如降低政府及规划配套用房指标要求；对于地上配套用房，基本上属于项目交付后无偿移交给政府的，地上配套用房的面积大小直接影响着地上的货值大小，将地上配套用房减少、辗转腾挪至溢价较小的其他空间、地上配套转移至地下等等方式，降低配套用房对可售比的影响，可以提高项目的货值，降低可售建安成本。第三：降低地下面积，对地下溢价低的储藏室可采取减少面积、作为地上赠送面积产生溢价等措施。地下车库投入巨大、收益较小，一般项目的车库面积占总建筑面积的20%~30%，建安成本占比却高达25%~35%；大量的成本占压，不利于开发商的资金周转，尤其是高周转企业更是被地库成本所累，另外，车库的去化周期较慢且绝大部分城市车库都是“投入和产出”不成正比，所以控制车库面积成为开发商的共识。控制车库面积最重要的约束单车位面积，还有开发商约束单车位体积（单车位面积*开挖深度）来约束地库面积。

建安|别再一味省成本了，提高地产项目可售比才是关键

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