一向对外低调的华润万象生活成为新年物业并购领域的“主角”。
在宣布收购禹洲集团旗下的物业公司禹佳生活服务后，近日，华润万象生活再次宣布收购中南服务100%股权，交易代价不高于22.6亿元。
仅仅15天，华润万象生活就向市场抛出了两笔并购大单。然而，距离上市只差临门一脚的中南服务为何放弃赴港上市计划，选择“卖身”？华润万象生活大手笔“买买买”的背后，又有着怎样的考量？
今年初，华润万象生活先后收购禹佳生活服务和中南服务。图片来源/IC photo
放弃上市，中南服务“卖身”华润万象生活
根据华润万象生活近日发布的公告，2022年1月20日，公司全资附属公司创润发展与香港彩虹物业、香港乐活物业订立股权转让协议。根据协议，作为买方的创润发展将收购香港彩虹物业所持的南通长乐全部股权，并将收购香港乐活物业所持的江苏中南（即中南服务）1%股权。
据了解，标的公司之一的南通长乐持有中南服务99%股权，故收购事项完成后华润万象生活将间接全资控股中南服务。
也就是说，此次华润万象生活是收购中南服务100%股权，而中南服务也完全“卖身”于华润万象生活。不仅如此，华润万象生活也要求中南建设及其直接或间接持股子公司不会对外提供物业管理服务，包括业主增值服务及非业主增值服务，并确保中南建设及其直接或间接持股子公司不会设立任何新的物业管理公司或新机构等提供类似服务，以避免同业竞争。
华润万象生活此次收购中南服务，将进一步扩大其物业布局的版图。截至2022年1月20日，中南服务在江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区合计拥有5147万平方米的在管面积，合约面积和在途面积共计3941万平方米，预计5年内在管面积达9000万平方米以上。
值得注意的是，中南服务刚刚于去年11月通过港交所的聆讯，距离上市只差临门一脚。此时选择放弃上市，背后原因为何？对此，中南服务相关人士回复新京报采访人员称：“考虑到中南服务规模，在目前市场情况下，单独上市难以有比较高的估值溢价。”
根据中南服务聆讯后版本的招股书，以2020年税后净利润6674.7万元粗略推算，本次收购代价与税后净利润比值约为34倍。而中信建投在研报中也指出，若按照中南服务2021年未经审核净利润为1.76亿元为计算基础，收购PE将不超过12.9倍，处于合理水平。
克而瑞物管分析表示：“华润万象生活此次给出了近13倍PE的估值溢价，符合此前行业10-15倍的均值。能给予此估值，一方面是对中南服务业务互补和协同的认可，另一方面或许也有地产端的因素。”
在房企融资困难、到期债务压顶的艰难时期，中南服务在此时放弃上市、选择“卖身”，也有市场声音指出其因为资金紧张而卖掉物业板块。
对此，上述中南服务相关人士回应称：“中南服务与中南集团旗下A股上市公司中南建设相互独立，本次交易对中南建设并无直接影响。考虑到中南建设未来一年公开市场到期债务仅不到15亿元，且华润万象仅需支付不低于总代价44%的首付款，故本次交易并非中南在地产行业调整背景下的应急之举。”
而据中南集团内部人士表示，中南有意进一步做强建筑和产业园区运营等业务，逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，因此本次交易也有同步积累中长期战略资金的意图。
同时，此次交易将按照分期付款的方式进行。中金在研报中点评称：“在交易结构方面，首期支付总对价44%对应目标公司在管面积，剩余56%将按照后期交付节奏支付，每半年结算一次。整合方面，预计该项目有望于上半年内完成正式并表，后续管理整合也将有序推进。”
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