导读:随着《民法典》的公开发布,居住权也C位出道,这一项正式被法律物权化的权利成为了大家热议的话题 。那么实践中若想行使居住权,我们应该如何依法保障其落实?法律规定中有哪些关键点是需要我们注意的呢?本文,律师就将需要引起重视的居住权细节问题整理出来分享给大家……
![爱她就给她永久居住权 离婚后女方有房屋终身居住权](http://img.yunnanlong.com/230311/13463SH0-0.jpg)
【居住权“三应用”】居住权起源于罗马法 。从渊源看,居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中,而且与财产继承制度紧密相关,最初是作为生活保障的制度设计而存在的 。
而在我国,之前居住权虽未由法律明确规定,但也能依稀看到其身影:
最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(一)》第27条第3款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权 。”
据此,在离婚后,为无住处的配偶设定居住权是相当常见的法律现象,并且在司法实践中,该条款还被类推适用于养老等情形 。
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《民法典》物权编第十四章居住权共有六个条文 。从体系上看,居住权被编撰在物权编,与其他用益物权并列,属于定限物权 。
民法典中并未对居住权下定义,但按照通说,居住权是指自然人依照合同约定、遗嘱或者其他合法形式取得,并经依法登记设立的对住宅的全部或部分所享有的占有、使用的用益物权 。入典后,居住权的应用场景更加明确,保护弱势群体的倾向与态度更加肯定:
1. 老年人生活问题:
(1)解决同居老人需求,房屋作为遗产留给子女,夕阳红同居老伴仍然可以有宅可居 。
(2)以房养老:房屋出卖、抵押给金融机构,而自己尚可居住至寿终 。
2. 婚姻财产问题:
(1)婚前房产,签订婚前财产协议约定对方可享有居住权,以减少婚姻破裂时的析产纠纷 。(2)离婚纠纷,如上文所述最高院司法解释规定,离婚时为生活有困难的一方提供帮助,不至于让其无家可归 。
3. 遗产继承问题:若既想子女获得房屋所有权,又希望能让生前对自己尽心尽力照顾的亲戚、保姆继续居住,设立居住权可使二者得到兼顾 。
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【居住权人“三不可”】我们刚刚介绍了居住权的众多应用场景,可以发现,居住权的立法本意在于保障一些弱势群体的住房需要 。且根据法律规定,居住权以“无偿设立为原则,有偿为例外”,是基于友善和恩惠设立来帮助扶持特定人的一项法定物权 。
但,权利与义务相对应,自由也非绝对,居住权的设立不代表居住权人能毫无限制、不加条件地享受占有、使用房屋的权利:
1. 不可只凭一纸合同或默认习惯设立 。居住权的设立采用登记生效主义,通过合同或其他合法意定方式产生居住权依据后,当事人需遵循公示公信原则,履行登记手续,否则居住权并未设立,不可享有更不可对抗善意第三人 。哪怕在涉案房屋中居住多年,仍然不会只凭时效取得居住权 。
2. 不可转让、不可继承 。居住权从源头上讲其实是役权的一种,属于一种人役权,具有人身性 。它保障的是特定人在特定住宅居住的权利,是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的,若可以转让或继承,难免改变或不符设权人的初衷 。
3. 不可用于出资、出租等获取利益的活动 。分析居住权的权能内容(占有、使用)可知,取得居住权仅能基于“生活需要”与“居住目的”,原则上不能将其出资、出租等来获取收益 。
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