项目|深度研究丨禁止大拆大建后，各地政府如何破解更新困局？( 二 )
??以上海为例，在5月30日发布的《加快经济恢复和重振行动方案》中提到要全力发挥投资关键性作用，其中就将城市更新作为重点内容，未来将加强城市更新规划编制、政策支持和要素保障，“年内完成中心城区成片旧区改造，全面提速零星旧区改造，年内新启动8个以上城中村改造项目”。
??此外，中心城区旧区改造联动政策推广至五个新城，优化完善城中村改造政策，能够释放大批城市更新土储；积极拓宽融资渠道，支持发行地方政府专项债券用于城市更新项目，支持扩大企业债券申报和发行规模，将新型基础设施等纳入地方政府专项债券支持范围等措施，将有效缓解更新企业在项目初期将承受的融资压力。
??伴随后续土地端、财政端配套政策的实施落地，市场热情有望被进一步激发
??2、二线城市寻求“政策突破”，最新动态引发关注
??5月10日，天津市滨海新区发布关于《滨海新区城市更新专项规划》，规划范围为覆盖滨海新区行政辖区全部陆域范围，总面积约2283平方千米，包括5个开发区、16个街道和5个镇。规划中有两点值得关注，一方面是给出到 2025 年的更新目标，包括完成15-18平方公里的城市更新区域，以及1000 亿元左右的城市更新资产投资。定量的指标释放出积极信号，未来三年将成为滨海新区建设发展的又一个“黄金时段”。另一方面，本专项明确提出到 2035 年，完成以拆除重建为主的城市更新区域规模 40-45 平方公里，继住建部“831禁止大拆大建”发文后，“拆除重建”再一次出现在了地方政府的规划文件中，后续该区域如何通过主观能动性，在满足住建部“2255”更新底线的要求下为更新项目破口，值得期待。
??4月25日，南京市召开新闻发布会，公布《南京市城市更新试点实施方案》，《方案》包括总体要求、工作路径、工作任务、工作步骤、保障措施等5个部分，计划在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4类10个方面进行全要素、全方位更新，并着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。重点聚焦玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区，江北新区和其他各区重点单元和重点项目。其中各类型更新项目得到明确，值得关注。
??2月10日，《长春市城市更新实施办法》（征求意见稿）公开发布，要求转变城市开发建设方式，推动城市结构调整优化和品质提升，统筹实施城市更新工作。一方面，国家住建部“2255”底线标准被直接完全纳入该实施办法文本，未来将被严格执行。与此同时，提及统筹平衡促进更新项目实施，对无法资金平衡但确需实施的项目，可通过政府补助、异地安置、异地匹配地块、跨区域综合平衡土地成本等方式统筹平衡。而在土地出让方面更是明确提出支持实施主体以“协议出让、定向挂牌、带方案出让”等方式依法合规取得土地使用权。
??以上海、广州等地的经验来看，城市更新宏观环境变化，叠加“三道红线”要求，房企端承受重压，以至于许多有开发实力、运营优势的品牌房企出于更新项目转变为土储的不确定性、长周期资金沉淀的风险等因素不敢涉足更新领域，“定向挂牌、带方案出让”不失为一种经济高效的有效解决方式。政策后续如何把控合规性、公平性，政策如何落地等问题还需要当地政府来破解。
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