我们经常听到有人调侃 ， 我国的消费率不如印度 ， 其实这是实情：2019年中国居民消费率为39% ， 印度为66% ， 而同期的世界平均水平为58% ， 发达经济体平均水平高达70%以上 。 为什么会出现这样的局面？归根结底是过去这十多年 ， 我国居民家庭的负债率大幅攀升 ， 过去12年 ， 负债率提升了41% 。 而央行的报告显示 ， 我国城镇居民77%的收入来源 ， 都用于住房消费了 。
今年2、3、4这三个月 ， 居民住房贷款同比2021年同期减少了11316亿 。 传递的信号再明确不过 ， 老百姓没钱买房了 ， 也没兴趣贷款买房了 。
再说人口因素 ， 我国的人口问题 ， 正面临少子化、老龄化、不婚化的三重合力绞杀 。 少子化：2021年我国净增人口48万 ， 出生率为7.52‰ ， 总和生育率1.13 ， 全国30个省市中有10省份人口自然负增长 。 按照这个趋势 ， 今年我国将人口负增长；
老龄化：七普数据显示 ， 中国60岁及以上老年人口为2.64亿人 。 联合国预测数据显示 ， 2026年中国老年人口将超过3亿人 ， 2034年将超过4亿人 ， 2052年将达到峰值4.9亿人；
不婚化：据民政部数据显示 ， 2013年我国的结婚率为9.9‰ ， 此后逐年下降 ， 2021年结婚率下降到5.4‰ ， 创下17年以来的新低 。
为什么人口形势严峻 ， 会对房地产造成重大影响？中国人买房一般来说主要是三种用途：结婚、生子、养老 。 尤其是结婚买房 ， 几乎占到每年城市商品房销售的25% 。 以前不是有人老说 ， 丈母娘才是推动房地产的最大功臣吗？所以 ， 当年轻人面对高房价 ， 都选择不结婚、不生子 ， 选择躺平的时候 ， 对房地产的冲击 ， 自然不能小觑 。
所以 ， 上述我们提到的居民负债率高居不下和人口问题 ， 才是导致房地产“救不起来”的关键因素 。 因为这两大因素 ， 对应的是房地产市场中最硬的刚需 。 连刚需都没钱买房、没兴趣买房的时候 ， 我们难道要指望居住需求早就已经解决的有钱人来接盘吗？
凡此种种 ， 房地产政策层面的风向确实变了 ， 尤其是6月以来 ， 一线城市也出手救市 ， 基本上打破了此前房地产“小打小闹”救市的局面 。 可以预见的是 ， 接下来还会有更多的大城市加入救市 ， 且救市力度也会更大 。
在专业人士看来 ， 当全国一盘棋开始给楼市松绑调控的时候 ， 也意味着市场的流动性会大大提升——资金、购房需求会最大程度往高能级城市转移 ， 短期内 ， 市场温度也会上升 。 反过来 ， 中小城市会面临人口流出 ， 资金被吸走的尴尬局面 。
当然 ， 给楼市松绑 ， 同时另外一种情况也会出现 ， 那就是加速炒房投资客抛售手中的房产 。 事实上 ， 当下已经有城市在上演这种剧情了：成都“531”新政落地 ， 没有等来期盼的楼市爆火 ， 出乎意料的是 ， 却掀起二手房“抛售”狂潮——成都二手房挂牌量突破20万套 ， 抛售潮来袭 。
但市场的风向仍然没多大变化 。 一方面 ， 政策虽然转向 ， 但“房住不炒”的底线仍然存在 。 南京二手房取消限购“一日游”、山东齐河县一成首付“被叫停” ， 印证了宏观调控层面依然严厉的事实 ， 对房地产我们依然坚持“两不”：不鼓励房价过快上涨 ， 不支持炒作房价 。
另一方面 ， 从郑州、哈尔滨、合肥等松绑调控城市的低迷的市场行情来看 ， 纵使是大张旗鼓地救市 ， 也无济于事 ， 更别说那些人口常年流出的三四线城市了 。
楼市不管救不救得起来 ， 但刚需购房者都要买房 。 事实上 ， 在全国各地大规模救市的背景下 ， 刚需买房也迎来了一系列“利好” 。 首先 ， 房贷利率下降 ， 买房成本大幅减少 。 目前济南、青岛、苏州、郑州、天津、呼和浩特等地部分银行最低首套房贷利率已调整至4.25% ， 且银行额度非常充裕 。 这意味着 ， 贷款100万 ， 期限30年 ， 总利息比之前能节省4万元左右；
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