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谁能想到 ， 去年在经济领域还被定调为“灰犀牛” ， 还被按在地上摩擦的房地产 ， 到了今年就迫不及待全面开启“救市”的大门了 。
事实上 ， 今年的“救市”激烈程度 ， 已经超过了以往任何一次 。 克而瑞统计数据显示 ， 截至5月底 ， 全国共有134个城市出台稳楼市政策 ， 共计326次 。 其中5月出台政策最为密集 ， 全国79个城市累计调控149次 ， 平均每天出手5次 。 值得一提的是 ， 杭州、南京、合肥、太原等18个强二线城市都对限购进行了不同程度的放松 ， 辅以公积金贷款、购房补贴、人才新政等 。
不过 ， 6月份之前 ， 4大一线城市全部悄无声息 ， 坐看云卷云舒 。 但6月份之后 ， 连一线城市也坐不住了：广州率先行动 ， 财新网证实 ， 广州“隐秘”放松了限购 。 紧跟着是上海 ， 6月7日 ， 上海敲定了人才落户和购房新政 ， 当然政策的重点是“鼓励购买二套房” 。
4大一线城市 ， 有两个已经放松了楼市政策 ， 可以说意义重大 。 事实上 ， 这几天 ， 我们也听到有不少人声嘶力竭地高喊着“风向变了”、“房地产将重回2015年的老路”、“房价将迎来大幅反弹” 。
事实真的如此吗？个人认为 ， 我们应该对房地产的底层逻辑和发展规律有重新的认知了 。 直白点说 ， 房地产已经告别“一救房价就大幅反弹”的时代了 。 归根结底是因为 ， 房地产的关键指标已经发生巨变 ， 无法再支撑新一轮狂欢了 。
首先 ， 虽然今年以来 ， 全国各地掀起了一场超大规模的“救市” ， 但实际效果并不理想——今年前5个月 ， 不管是房企销售还是各地的卖地收入 ， 都同比大幅下降：1-5月 ， 百强房企销售额均值同比下降50.7% ， 2021年千亿销售额房企有15家 ， 今年只有3家；1-5月 ， 全国300城经营性土地成交建筑面积仅为6606万平方米 ， 同比降幅超过60% 。 百强开发商中 ， 今年有6成以上没拿地了；
其次 ， 今年“救房地产”的力度前所未有 ， 为什么市场还是毫无起色？对此 ， 黄奇帆给出了解答 ， 大概意思是 ， 房地产的多项指标出现拐点了：城镇化率到顶、老龄化程度加深、人口负增长、人均居住面积天花板、库存高居不下、地价达到顶峰 ， 此外 ， 年度房地产建设量、棚改和旧改、城市基础设施建设、房地产商和居民部门的负债率也都接近饱和了 。
在我们看来 ， 黄奇帆所说的指标中 ， 有两个是最关键的 ， 也是短期影响较大的 ， 一是居民负债率 ， 二是人口因素 。
首先 ， “救房地产”本质上是让数以亿计的刚需购房者进场买房 ， 2016/2017年房地产行业杠杆率极高 ， 开发商负债率极高 ， 彼时想出的办法就是“涨价去库存” ， 然后把债务转到购房者的身上 。 这种操作很聪明 ， 既拉动了经济发展 ， 又逐渐解决了房地产行业自身的危机 。
但问题是 ， 经过一轮又一轮的资产膨胀和信用扩张后 ， 现在居民部门的负债率已经接近极限了 。 换句话说 ， 老百姓不是不想买房 ， 不是不想投资房产 ， 而是真的钱包瘪了 。
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