一般而言，建筑物外墙脱落所涉的项目部分主要包括外墙保温工程与外墙外饰工程 。建设单位建设单位的“外墙脱落”质量安全责任主要集中质量保证期间，如上文所述，所涉项目工程主要包括“外墙保温工程”与“外墙外饰工程”，质保期时间分别为5年和2年 。
老房子用这几招来修缮,自己都能轻松搞定老房子年久失修是在正常不过的事情了,最明显的地方就是外墙的脱落或者窗户油漆的变色,毕竟居住要的就是舒适,要保持房屋的美观就得对这些进行翻修或清洗但自己又不知道从何下手怎么办呢,下面给大家罗列一些实用的好方法 。
20年的老房子外墙皮脱落严重怎么办？
建筑物外墙脱落致损致伤，责任如何追溯？风险如何应对？-工保网“外墙脱落”是房屋住宅使用过程中较为常见的一类质量安全问题，其风险源头不仅来自建筑物在建设时期的设计、施工、用料等环节问题，还包括建筑物在使用过程中的检查、维护、修缮等管理工作 。“外墙脱落”风险事故的相关责任人也牵连甚广，既涉及建筑物质量保修期内的开发商、建设单位，也涉及建筑物使用过程中的业主、租住使用者与物业单位 。
尤其值得重视的是，由“外墙脱落”导致的质量安全事故存在很大的风险不确定性，轻则可能造成一些财物的经济损失，重则可能构成对人身生命安全的严重威胁 。因此，“外墙脱落”质量安全事故一方面有着难以预测的事故损失损伤结果，另一方面存在责任人主体较多，责任追溯复杂的问题 。1、责任追溯建筑物外墙脱落在工程质量保证期间与保证期间之外的使用期间有着不同的质量安全责任主体 。
因此，风险事故的发生时期即成为界定相应责任主体的关键因素 。质量保证期间我国《房屋建筑工程质量保修办法》规定：在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求 。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿 。依据上述规定内容，“外墙脱落”风险事故的发生时间是否处于相应质量保修期内，将决定着建设单位是否需要承担相应的质量保修与损失赔偿责任 。
一般而言，建筑物外墙脱落所涉的项目部分主要包括外墙保温工程与外墙外饰工程 。依据我国《民用建筑节能条例》与《建设工程质量管理条例》的相关规定，外墙保温工程的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年 。在此期间，一旦由于防水、渗漏、保温材料原因或外墙外饰面材脱落等原因造成致损致伤事故，由建设单位承担影响的赔偿责任，当然建设单位可向相应的责任方进行追偿 。
质量保证期外我国对于建筑物质量保证期外的外墙脱落责任规定，最早见于《民法通则》第126条：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外 。《侵权责任法》第85条则在《民法通则》基础上进一步将责任人扩大到使用人：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任 。
因此，质量保证期外的外墙脱落责任主体包括：1.所有人（业主）；2.管理人（物业）3.使用人（租住使用者） 。实务中，房屋住宅建筑的所有人与使用人通常为业主 。因此相应的责任追溯也围绕“业主”与“物业”两大责任主体 。依据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 。
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