万达在这个节骨眼上迅速转型轻资产 。我觉得万达转型做地产是非常明智的选择 。在万达年会上,王总明确表示,2019年万达不会开发一平米的地产,彻底剥离所有地产业务,这意味着万达除了万达广场,不会涉足其他商业地产的开发 。万达的转型方向是轻资产的商业广场 。万达这几年一直在卖资产,但是轻资产的万达广场一直在增加 。
地产收入超500亿,为什么万达还要从房地产转型呢?
万达转型不做房地产,我认为是一个非常明智的选择,王总在万达年会上已经明确表示2019年万达将不做一平米的房地产开发,完全剥离所有房地产业务,这意味着以后除了万达广场之外,万达将不涉及其他商业地产的开发 。我认为万达的这个决定还是非常明智的,过去十几年我国房地产迅猛发展,万达也从中赚取了很大的利润,积累了很多的资本,万达已经通过房地产完成了财富的积累,下一步怎么让这些财富增值以及变得更多,这才是万达要考虑的方向 。
而虽然去年万达的地产收入达到500亿元,这个对于一个地产公司来说也是一个不小的规模了,但是房地产终究不是长远发展的策略,早日转型才是王道 。首先房地产是一个资金导向型的行业,受资金面的影响非常大,比如2017年万达负债将近4000个亿,这么高的债务一度让万达陷入被动的局面,最后万达不得不处理各种资产用于偿还各种债务 。
而随着我国对房地产调控的进一步深入,房地产开发商融资调控将会更加严厉,未来房地产开发商的融资将会变得更加困难,融资成本也会不断攀升,而万一哪一天资金链出现断裂了,那对于开发商来说将是致命的打击 。再一个是我国房产的调控对开发商的影响是很大的,可能今年楼市比较火爆,说不定明天出台一个什么政策,楼市就突然变冷了,楼市这种受调控政策影响比较大的行业很不稳定 。
而且目前房地产行业是一个比较敏感的行业,我国不可能放任房价像过去那样随便涨,未来房地产的不确定因素会变得更多 。最后是我国的人口红利终究会消失,最近十几年我国房价暴涨有多方面的影响因素,但我认为人口红利释放的购房需求才是房价不断上涨的重要原因 。而目前我国人口出生率不断下降,人口老龄化不断加剧,另外作为购房主力的80后90后的需求也释放得差不多了,所以未来房地产肯定不可能像过去那样高速发展,房价也不可能像过去那样一直不断的往上涨,总有一天房价会停止增长甚至下跌,购房的人群也会慢慢减少,所以房地产的市场规模也会不断的缩小 。
万达通过卖资产成功自救,恒大为什么做不到?差别在哪里?
王健林用银行的钱盖了商业综合体,盖了文化产业园,盖了酒店,盖了零售超市,盖了电影院都是实打实的东西,可以转卖,就算弄网络,弄金融赔钱了立马收手,许老板就不一样了,盖的都是商品住宅,本来就是高周转,利润率不高的活,结果用别人的本金投资足球,投资网络,投资快消,投资粮油没一个赚钱的,融资还用这些老百姓都知道怎么回事儿的各种噱头,融资不记成本,资产都是估的,负债可是实打实的,李嘉诚为什么厉害,长江实业的负债率只有百分之11基本都是自己的钱 。
万达计划在2020年完成企业转型,把商业地产收入比重降到50%以下,你怎么看?
万达一直在说需要转型,主要是源于现在拿地成本太高,房价几乎接近顶点,增长速度大大放慢 。其实王健林看到还是非常准的,房地产从拿地到卖楼,周期太长了,杠杆率太高,负债太重 。不管是从经济趋势来看,还是从企业的承压性来看,都是非常危险的事情 。高负债率,意味着一旦有点风吹草动,就会形成多米诺骨牌效应 。所以万达在这个节骨眼上赶紧转型轻资产 。
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