因为房价上涨 ， 拥有集团的资产开始膨胀 ， 净资产增加 。随着上海的快速发展 ， 可供开发建设的土地已经非常紧张 。目前住宅用地已经逐年减少 ， 未来很难逆转 。最后 ， 上海将从增量发展转向存量发展 。近年来 ， 上海对外来人口的吸引力在全国遥遥领先 ， 这也是公认的事实 。供给少 ， 需求多 ， 房价自然上涨 。
房价收入比应当怎样测算 ， 上海市房价收入比为何高？
一房价收入比 ， 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比 。简单来说 ， 指的是房屋总价与居民家庭年收入的比值 ， 用作衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平 。房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入 ， 其中 ， 每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入 。
而单位住宅平均销售价格的数据采集又分为区域内新房销售价格和区域内二手房销售价格 ， 所以房价收入比又是一个比较笼统的指标 ， 只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系 ， 通过不同年份的房价收入比 ， 就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了 。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅或房价收入比低了人们就都去购买住宅 ， 因为这里还有一个购房消费或投资倾向问题 ， 也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出 ， 而影响居民消费或投资倾向的因素就太多太复杂了 。
二写在最前郊区三万 ， 边郊五万 ， 市区七万 ， 核心十万 ， 就在过去的16-18这短短的两年多时间里 ， 绝大多数上海投资客手中的房产市值都出现了70%左右的涨幅 ， 100%翻倍暴涨的亦不在少数 。上海的房价收入比之所以很高 ， 其主要的因素无非就是上面我们提到的房价收入比公式中的被除数房产总价和除数家庭年收入的变化情况来反应出来的 。
1房产总价因为房价上涨 ， 有房群体的资产开始膨胀 ， 净资产增多 。房价快升对楼市需求产生两个效应投资效应与首付门槛降低效应 。因为房价快涨 ， 人们有小套换大套低总价换高总价的强烈意愿 ， 因为面积越大总价越高 ， 同等涨幅 ， 房子增值越明显 。上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象改善中高端豪宅需求一波紧接一波 。
从驱动力结构看 ， 改善中高端和豪宅成交增长迅速 ， 刚需增长相对乏力 。随着房价上涨 ， 没有房的人越来越买不起房有房的刚需群体开始跃升进入改善行列 。所以最终的结果是 ， 上海楼市的刚需驱动力越来越弱 。简单的说 ， 房地产业中供求关系决定房价涨跌资金面决定是否过快上涨或下跌 。上海随着城市的快速发展 ， 可供开发建设土地已经非常紧张 ， 目前住宅用地已经在逐年减少 ， 并且未来将长期持续难以扭转 ， 最终上海将从增量开发转向存量开发近年上海对外来人口的吸引力在全国来说是遥遥领先的 ， 这也是公认的事实 ， 供少需多之下 ， 房价自然上涨 。
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