房价与哪些因素有关,跟哪些因素有关

房价的长期决定因素是什么?

房价与哪些因素有关,跟哪些因素有关


(-东南偏北)房价的决定性因素,从来是多个维度下的综合 。这些因素都是相辅相成的,如果一定要说哪个因素最重要起到决定性作用的话,笔者觉得是人口流动,人口流动的高低,本质上决定了房子本身的价值 。人口流动带来的就是供需关系的情况,物以稀为贵也可以在房子这里得到最终解释 。除此之外,还有这些因素在影响着房价:1、土地成本土地资源不可再生,越来越少,自然也就越来越贵 。
每次土拍,开发商竞价竞地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多钱也不在乎 。土地是开发商建设过程中的第一个必备元素,拿地的成本最终必将要算入房价中,据研究显示,开发商的拿地成本约占房价的30%—40%,这笔钱用来购买土地的使用权,缴纳土地出让金 。2、建筑成本拿到地就要开始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等,整体算下来,又占房价的30%—40% 。
有的楼盘如果是精装修的话,还要包括更多的室内设备成本,可能要达到总房价的45%左右 。3、税费成本开发商从拿地到建筑施工,到销售,这个过程也是要不断地缴纳相关税费的 。主要包括营业税、契税、土地增值税,所得税、印花税等各种税费,加起来大约占房价的12%-15% 。由于各个城市的税费标准可能不同,收费起点也会略有不同,所以此数据是保守估计 。
4、销售管理成本销售管理成本主要包括销售人员工资,项目管理服务成本,广告宣传费用等,该部分费用约占10%—15% 。如果一个项目的操盘能力特别强,楼盘建设销售周期短的话,成本也会相应减少,如果操盘能力太差,拖个三五年,八九年,那么销售成本也会随之增加 。随着时间的消耗,成本增加,楼盘的价值也可能会有所损耗 。
这对开发商是非常不利的,同时,也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因 。5、开发商利润除去以上的成本支出,剩下的部分就是开发商的利润了,一般占10%—15% 。所以开发商在定房价的时候,根据以上各部分的份额和支出,一个大概的房价就会被制定出了,房价再低,也不能低于自己支出的成本,必须将本金收回来才是定价的底线 。
大家认为影响房价的因素有哪些?
房价与哪些因素有关,跟哪些因素有关


针对“大家认为影响房价的因素有哪些”这个问题,我的观点如下:第一,我大概看了一下,问题下面许多网友的回答,都是从外部因素来讲,造成对房价影响,我认为回答还不够全面 。第二,我认为影响房价的因素,主要有内部因素和外部因素 。A,影响房价的内部因素 。主要讲的是房价成本的构成 。如果房子成本高,自然房子卖得贵,房价高 。
而房子价格成本主要有以下几大块构成 。1,土地成本2,建安成本3,装修成本4,开发报价成本5,财务成本6,管理营销成本7,不可预计费用 。在这几个房价成本构成当中,其中土地成本占大头 。所以往往拿地成本高,房屋销售房价就高 。B,影响房价的外部因素 。主要讲:1,房地产宏观调控政策,政策是利好楼市?还是严控打压房价;2,市场楼市供求关系,看是供过于求?还是供不应求;3,当地的购房刚需及其外来人口体量,量大刚需充足,那房价就坚挺,反之房价平稳和微跌;4,当地的土地供应情况,土地推出多,楼盘就多,楼市竞争就激烈,房价促销力度就大,反之,市场推出楼盘小,房价就坚挺;5,房地产银行按揭贷款利率,利率低向楼市释放利好消息,购房相对积极,房价相对坚挺 。

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