土拍和房价的关系,房价一定上涨吗 _土拍

大火和房价上涨没有必然的关系。土地拍卖火爆的背后，一定代表着未来房价的持续上涨。目前很难保证地价涨了房价不涨。近年来，虽然“地王”现象已经越来越少，但地方政府以各种方式卖地的现象仍然非常普遍。关键是地价财政赤字成为影响房价的关键因素，这也是为什么即使近几年房产调控如此严格，很多城市的房价仍然是保持中速增长的关键。
土拍火热，房价一定上涨吗？

【土拍和房价的关系,房价一定上涨吗】土拍火热跟房价上涨不上涨没有必然的关系。影响房价的因素有很多，例如地理环境人口数量就业资源等等，土地供应只是影响房价的其中一个因素而已。如果这个地方只是具备土地因素，其他各个方面都没有什么优势的话，这个地方的房价肯定也不会有多少上涨的空间。如果这个地区的人口一直都是净流出的话，那这个地方的房价甚至有可能是下跌的情况，鹤岗就是一个很好的例子。
土拍火热背后暗藏什么房产市场的信号？地价上涨，房价能稳住吗？

大家好，我是勇谈。土拍火热的情况一般都伴随着房价的持续上涨，这个从经济学角度是很容易解释的。只有房价上涨开发商等才有利可图，房企也有更多的拿地欲望，作为地方来说看到土地好拍卖自然就会提高土地价格，这个循环一直下去的结果就是房价持续上涨。从2016年后土地价格上涨的速度已经超过了其他，甚至房价上涨的主要驱动力似乎也变成了土地价格上涨。
借此机会简单谈谈我的观察。土拍火热的年份基本就是房价持续大涨的年份，这点关联性基本可以确定通过国家统计局的数据我们可以发现，土拍火热的年份基本伴随着房价大涨图上所示是2005-2019年房企购置土地面积及土地成交价走势图，可以看到有两个时期特别明显2009-2011年，2015-2018年！这两个时期也是公认的我国房价涨势最猛的两个时期。
初步计算这个两个时间段国内商品房的平均涨幅应该都在15%以上。图上所示是2006-2018年我国商品房销售价格走势图，可以看到全国商品房价格在2009-2011奶奶房价成功突破5000元直逼6000元高位，2015-2018年我国商品房销售均价成功突破8000元可以说这几年也是很多老百姓所说的房价三年翻一番。
土拍火热一方面说明房企对于未来房产市场看好，不过这几年房企土地购置费用上涨确实太过明显看过我文章的朋友应该知道，过去较长时间段内房产的成本主要是三部分土地成本建筑人工成本和房企利润，这三者基本是各占33%的样子。不过从2015年后，随着各地推动拆迁安置和棚改等，房企的土地购置费用已经占据了房价的50%以上。
图上所示是近10年来房企购置土地面积及费用走势图，可以看到一个明显的时间点2015年。2015年后房企购置土地费用飙升，以2018年为例简单计算2018年数据后发现2018年房企拿地费用竟高达1.25元/平米。这个或许也是之后这几年房产明显供过于求但是房价并没有明显跌幅的原因吧。早在2019年住建部就提出了稳地价稳房价稳预期的调控目标，足以看到土地价格波动对于房价的影响有多大稳定地价就能稳定房价，从理论上来看是没有错的，不过实际操作中我们却有意忽略了房产的开发周期和房企囤地的时间从市场的经济的供需理论来看，似乎通过加大土地供应就能解决高地价进而解决高房价问题。
不过在2018年之前我们的实际操作中，我们发现了哪怕地方加大了土地供应量但是仍然无法解决高房价或者说房价持续高速上涨的问题。为何会如此？房产建设需要周期3-5年算正常，甚至拖个10年8年的也很常见。如果你是真正的购房者，在你拿到房本的那一刻你看看自己房本上写的土地年限就可以发现，等你真正把房产拿到手的时候基本上土地使用年限已经少了5年甚至更多。