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房价远高于成本,居民收入增速远高于房价增速

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关于房价，相信是大家都很感兴趣的话题 。我想很多外地人对房价的成本是有疑问的 。以1990年为例 。当时北京人均可支配收入1741元/年，月平均收入145元，房价1200元 。这个数字是目前三环内的房价 。除建筑安装费用外，还有以下费用 。除了土地成本，开发商的开发成本一般是固定的，尤其是建设成本，各地都差不多，但主要是因为地价，房价相差很大 。
如今房价这么高，成本到底有多少？
在建筑行业工作20多年了，本身是一级建造师、监理工程师，我来回答这个问题 。有关于房价，相信是大家都感非常兴趣的话题，对房价的成本，想必不少行外人都有疑问：房子卖那么贵，到底成本是多少呢？开发商的利润有过高呢？其实，大家见到的房地产开发有形成本，也就是建安成本并不高，且全国都差不多，目前多层1000-1200左右，小高层1200-1500左右，高层1500-2000左右，档次越高，造价越高，
差别最大的就是地价，小地方的地价和大城市是没法比的，在房价三四千的小县城，地价可能只占比20%左右，但是在北上广深这些房子均价几万的一线城市，地价占比可能达到70% 。按照目前的市场行情，各项房地产开发成本具体来说有以下内容：1、桩基工程：70-100元/㎡2、钢筋工程：160-300元/㎡3、砼：100-165元/㎡4、砌体工程：60-120元/㎡5、抹灰工程：25-40元/㎡6、外墙工程：每平方米均价500元/㎡7、室内水电安装：100-220元/㎡8、屋面工程：15-30元/㎡9、门窗工程：150-450元/㎡10、电梯工程（如有）：50-200元/㎡11、人工费：150-200元/㎡12、模板、脚手架：70-150元/㎡13、塔吊、升降机：60-90元/㎡14、临时设施：30-50元/㎡以上为组成建安成本的主要费用，大概1000-2000元/㎡左右，
除了建安成本，还有以下各种费用：15、税费：（总造价的3.3-3.5%），50-100元/㎡16、设计费：15-100元/㎡17、监理费：3-30元/㎡18、广告、销售代理费：50-500元/㎡19、土地费用：这个因城市而已，差别巨大 。一线城市可能高达20000元/㎡以上，二线城市可能在1000-10000元/㎡左右，三线及以下城市地价较低，一般在1000元/㎡以下，
【房价远高于成本,居民收入增速远高于房价增速】总结：开发商的开发成本除了土地费用，一般是固定的，尤其建安成本，各地相差不多，但是主要因为地价的缘故，导致房价千差万别 。至于开发商的利润，并没有我们想的那么高，据我所知，我们这里的开发商他们的利润大约在10%左右，但是，因为预售制的缘故，他们实际获利空间是非常大的，当然，前提是把房子能顺利卖出去，而且资金链不能断裂，一旦断链了，等待开发商的可能是巨大的风险 。
居民收入增速远高于房价增速？经济学家说得对吗？
两者基数也存在巨大差距，不能按照同比例关系比较，打个比方，1000块工资涨5倍也才5000，而50万的房子涨4倍直接变成200万，靠每月多增长的这4000元就算一分不花，想攒够这150万差价都得31年 。如果150万是贷款，那么30年连本带息得还300万，收入增速得多快才能弥补这350万和50万的落差呢？所以工资看似涨的更快，但是买房压力却越来越大，这就是基数差距导致的，
当然从字面理解这话是没毛病的，确实对于大多数城市来说收入增速要比房价增速快 。以1990年的为例，当时全国城镇居民可支配收入1510元/年，折合每月117.5元，那时二三线城市房价普遍也就四五百块每平方，北京上海也才一千多 。2020年全国城镇居民可支配收入43834元/年，折合每月3652元，3652÷117.5≈31，也就是说从1990年至2020年这30年期间，人均收入增长了31倍，
二三线城市房价普遍从500左右涨到1-2万之间，涨幅20-50倍 。小城市收入增速高于房价增速，大城市高于收入增速 。越发达的城市，房价增速越高 。以1990年为例 。当时北京人均可支配收入1741元/年，月均145元，房价1200元 。这个数字是目前三环内的房价 。到2020年，人均可支配收入69433元/年，月均5786元 。

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