房价远高于成本,居民收入增速远高于房价增速

关于房价,相信是大家都很感兴趣的话题 。我想很多外地人对房价的成本是有疑问的 。以1990年为例 。当时北京人均可支配收入1741元/年,月平均收入145元,房价1200元 。这个数字是目前三环内的房价 。除建筑安装费用外,还有以下费用 。除了土地成本,开发商的开发成本一般是固定的,尤其是建设成本,各地都差不多,但主要是因为地价,房价相差很大 。
如今房价这么高,成本到底有多少?
在建筑行业工作20多年了,本身是一级建造师、监理工程师,我来回答这个问题 。有关于房价,相信是大家都感非常兴趣的话题,对房价的成本,想必不少行外人都有疑问:房子卖那么贵,到底成本是多少呢?开发商的利润有过高呢?其实,大家见到的房地产开发有形成本,也就是建安成本并不高,且全国都差不多,目前多层1000-1200左右,小高层1200-1500左右,高层1500-2000左右,档次越高,造价越高,
差别最大的就是地价,小地方的地价和大城市是没法比的,在房价三四千的小县城,地价可能只占比20%左右,但是在北上广深这些房子均价几万的一线城市,地价占比可能达到70% 。按照目前的市场行情,各项房地产开发成本具体来说有以下内容:1、桩基工程:70-100元/㎡2、钢筋工程:160-300元/㎡3、砼:100-165元/㎡4、砌体工程:60-120元/㎡5、抹灰工程:25-40元/㎡6、外墙工程:每平方米均价500元/㎡7、室内水电安装:100-220元/㎡8、屋面工程:15-30元/㎡9、门窗工程:150-450元/㎡10、电梯工程(如有):50-200元/㎡11、人工费:150-200元/㎡12、模板、脚手架:70-150元/㎡13、塔吊、升降机:60-90元/㎡14、临时设施:30-50元/㎡以上为组成建安成本的主要费用,大概1000-2000元/㎡左右,
除了建安成本,还有以下各种费用:15、税费:(总造价的3.3-3.5%),50-100元/㎡16、设计费:15-100元/㎡17、监理费:3-30元/㎡18、广告、销售代理费:50-500元/㎡19、土地费用:这个因城市而已,差别巨大 。一线城市可能高达20000元/㎡以上,二线城市可能在1000-10000元/㎡左右,三线及以下城市地价较低,一般在1000元/㎡以下,
【房价远高于成本,居民收入增速远高于房价增速】总结:开发商的开发成本除了土地费用,一般是固定的,尤其建安成本,各地相差不多,但是主要因为地价的缘故,导致房价千差万别 。至于开发商的利润,并没有我们想的那么高,据我所知,我们这里的开发商他们的利润大约在10%左右,但是,因为预售制的缘故,他们实际获利空间是非常大的,当然,前提是把房子能顺利卖出去,而且资金链不能断裂,一旦断链了,等待开发商的可能是巨大的风险 。
居民收入增速远高于房价增速?经济学家说得对吗?
两者基数也存在巨大差距,不能按照同比例关系比较,打个比方,1000块工资涨5倍也才5000,而50万的房子涨4倍直接变成200万,靠每月多增长的这4000元就算一分不花,想攒够这150万差价都得31年 。如果150万是贷款,那么30年连本带息得还300万,收入增速得多快才能弥补这350万和50万的落差呢?所以工资看似涨的更快,但是买房压力却越来越大,这就是基数差距导致的,
当然从字面理解这话是没毛病的,确实对于大多数城市来说收入增速要比房价增速快 。以1990年的为例,当时全国城镇居民可支配收入1510元/年,折合每月117.5元,那时二三线城市房价普遍也就四五百块每平方,北京上海也才一千多 。2020年全国城镇居民可支配收入43834元/年,折合每月3652元,3652÷117.5≈31,也就是说从1990年至2020年这30年期间,人均收入增长了31倍,
二三线城市房价普遍从500左右涨到1-2万之间,涨幅20-50倍 。小城市收入增速高于房价增速,大城市高于收入增速 。越发达的城市,房价增速越高 。以1990年为例 。当时北京人均可支配收入1741元/年,月均145元,房价1200元 。这个数字是目前三环内的房价 。到2020年,人均可支配收入69433元/年,月均5786元 。

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