二、12 -17年和5年济宁成长的原因济宁近年来发展迅速，济宁已被公认为淮海经济圈的中心城市之一 。从中长期看济宁房价走势 。本文从影响济宁房价的三大因素入手，分析房价的中长期走势，以供参考 。济宁面积1.1万平方公里，2016年人口835.44万 。济宁国家统计局数据显示，2015年以来济宁房价持续上涨，累计涨幅35%，年均涨幅7%，低于济南房价年均涨幅 。
2020年到底该不该买房？济宁的房价是降还是涨？
2020年到底该不该买房？济宁的房价是降，还是涨呢？小菜认为，2020年想在山东济宁买房的话，还是更多应该根据济宁的楼市行情来做决定 。个人意见分享如下，供参考 。第一2020年济宁的房价是降，还是涨？先说结论稳中小跌！之所以得出这样的结论，主要是基于以下一些理由01济宁房价趋势国家统计局数据显示，济宁房价自2015年以来，保持上涨态势，总涨幅35%，年均涨幅7%，低于济南房价年均涨幅 。
从趋势上看，济宁房价自2016年9月以来，已经连续上涨了41个月，继续上涨缺乏动能，进入价格调整周期较为合理 。毕竟，不管什么物价，都不可能一直涨 。最近半年的房价趋势看，济宁房价环比已经明显回落，在水深火热的2月，环比涨幅归0同比数据看，也在持续回落，02意外事件冲击疫情事件后，各地都受到了影响，济宁也不例外，从2月房价环比涨幅归0即可见一斑 。
从济宁当地的政策看，楼市政策保持稳定，没有出台纾困措施，也没有出台其他帮扶措施 。2月6日，仅济宁发改委出台了应对疫情的实施意见，但也没有专门针对房地产制定纾困救市措施，显示在意外事件冲击下，济宁楼市平稳 。随着疫情转好，济宁出台楼市帮扶措施的概率已然很小，但济宁的房价却已处在了下行通道 。在这种趋势下，济宁的房价延续下跌趋势概率就很大 。
03济宁旧改及棚改情况2018年，济宁固定资产投资增长8.5%，实施老旧小区改造49个，棚改目标6.3万套，实际建成5.4万套 。2019年，济宁固投增长高于全省平均，预计增长7%，实施老旧小区改造95万平米，开工棚改1.7万套，截止当年10月底，共建成15718套，完成全省任务262.97%！2020年，济宁目标完成固投增长5%，开启新一轮旧改，约227万平米，棚改建成4600套 。
可见，旧改面积很大，但对于刺激楼市交易的棚改却已经严重下滑，棚改红利将尽 。04济南徐州楼市影响对济宁楼市来说，会受到济南楼市和徐州楼市的双重影响 。为什么呢？济宁是山东地级市，在楼市上大概率都要受到来自省会城市房价的影响，这是对多数省份都适用的经验判断 。济南房价已经连续在下跌了好几个月，这个行情可能会传导到地级市济宁 。
一般来说，地级市房价相对省会房价来说，不管是涨，还是跌，往往都会慢半拍 。另外，济宁又是淮海经济区的核心城市，中心城市徐州的房价也将传导影响济宁房价 。目前看，徐州房价稳定，但也表现出了阶段性到顶的趋势 。05市场需求新增乏力2018年末，济宁常住人口834.59万人，在山东省内排名第四，高于省会济南常住人口 。
同比2017年，常住人口减少了3万 。2019年末，常住人口为835.6万，补偿性地新增人口1万，常住人口城镇化率59.69%，接近全国平均水平，达到这个水平后，意味着济宁新增城镇人口开始乏力，而且人口外流风险会显现，住房需求会逐步缩减 。综合本节分析，济宁楼市已处在下行通道，政府也没有一城一策的帮扶措施，加上棚改红利接近尾声，人口新增乏力，叠加疫情冲击后济南楼市下跌的影响，济宁房价在2020年将上涨乏力，大概率会小跌 。
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