上海市|上海核验价之后 居然只有5%的房子挂牌价跌了？
在房地产市场 ， 为了防止房价上涨过快 ， 限价一直是最快的方法 。 深圳实施二手房指导价之后 ， 成交连续下跌 ， 二手房价也3个月下滑 。 上海也是如此 ， 7月份开始实施房源挂牌核验价 ， 没有通过价格核验的房源不得对外发布；更重要的是还有“三价就低”原则 ， 首付比例明显提升 ， 效果就是上海房价真的降了！
针对二手房价格调控 ， 上海肯定不是第一例 ， 前有深圳 ， 后有无锡、成都、西安等 ， 虽然具体措施不一样 ， 但都是为了稳定二手房市场 ， 防止二手房价格异常上涨 。 总的来说 ， 这些城市对二手房价格的政策有以下共同点 ， 首先是以成交参考价为标准 ， 严控二手房挂牌价 ， 明显太高的会被下架；其次以成交参考价为上限 ， 二手房按揭贷款实施额度管控；最后是学区房是重点监管领域 。
如果只是有二手房参考价 ， 那对市场影响不大 ， 最可怕的是二手房限价会和信贷结合 ， 比如深圳贷款要以指导价为标准 ， 上海要把合同网签价、银行评估价、涉税评估价执行“三价就低”原则作为贷款申请的标准 ， 这个威力会更大 。 上海坚决执行这两个政策后 ， 弃购率大幅增加 ， 整体房价也跌了 。
据业内人士表示 ， 远郊片区的变化并不是很大 ， 因为之前上涨幅度也不高 ， 这次核验价差就不大 。 但市场变化比较大的是购房者的弃购率提升了 ， 因为“三价就低”原则导致首付提高 ， 原本500万的房子首付只要175万 ， 现在要300万左右 。 受影响的房源主要是楼龄较久的二手房和部分次新房 。
从整体数据看 ， 有95%的小区挂牌价（最高成交价）还是高于平均成交价格 ， 也就是说二手房价格核验对成交的影响还不算很大 。 而价格倒挂的小区中 ， 成交价是挂牌价的8成 。 主要调控的对象是挂牌单价超过8万/平方米的楼盘 ， 这类价差就很大 。 比如浦东某小区 ， 挂牌价22万/平方米 ， 可6月成交价是27万/平方米 。
从成交数据看 ， 2021年7月 ， 上海全市商品房成交196.7万平方米 ， 环比下跌13.7% ， 同比下跌17.6%；成交均价是41644元/平方米 ， 环比还是微涨了0.91% ， 同比上涨3.7% 。 不过上海区域房价分化比较大 ， 所以小资家评估上海二手房均价还有6万/平方米 。 分区域来看 ， 上海16区中有11个区都出现价格下滑 。
目前来看 ， 上海核验价确实影响了成交量 ， 尤其是在“三价就低”原则下 ， 弃购率持续上升 。 量在价先 ， 如果成交量持续下滑 ， 那上海二手房的价格下滑也近在眼前 ， 而且部分区域房价已经开始松动了 ， 预计接下来市场会进入冷淡期 。
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