深圳的房价，大概率不跌，本质上取决于一个城市的土地价值 。从中长期来看，只会降低深圳炒房的热度，并不会改变深圳房价的基本面 。随着深圳户籍政策的放宽，新人口的涌入与现有住房状况之间出现了激烈的矛盾 。相比其他一线城市，深圳的刚需其实是比较少的，所以深圳的好楼市不可能热这么长时间 。其实并不是因为限购后刚需的释放，而是投资投机资金的推动 。
深圳的房价会跌吗？你怎么看？
深圳的房价，大概率不会跌房价本质上，取决于一个城市的土地价值 。而土地价值，取决于这片土地上经济的增长潜力 。地产圈内人，爱讲一句话买房，就是买一个城市的股票 。简单一句话，却是对房价直抵本质的认识 。举个例子，看下面一张图数据来源深房网克尔瑞等深圳房价，2010年均价20205元/，2019年涨到65516元/，10年涨幅224%南宁房价，2010年均价6301元/，2019年涨到11489元/，10年涨幅82% 。
什么意思呢？2010年，你和朋友两人分别花100万，你在深圳他在南宁各买一套房到2019年，你深圳的房可以卖324万朋友南宁的房，可以卖182万 。从资产财富的角度，10年时间，你什么都没做，账上却比朋友多了142万 。以上只是两只股票的上涨幅度如果两套房，同时出租，那房租就是股票分红 。2020年5月，南宁平均月租金为29元/，深圳平均月租金为77元/ 。
数据来源中国房价行情网计算两只股票，一年房子的分红，深圳比南宁多165% 。两套房子的材质都是钢筋水泥，并没区别 。但价格却在10年间，天壤之别 。为什么？道理很简单，金融学者香帅一句话，完美解释房子的价格反映的是房子所在土地的价值 。而土地的价值来自这片土地上经济的增长潜力，即大家对这片土地未来可以创造多少财富的预期 。
用一块棉花地做解释你100元买一块地，一年种植棉花卖200元 。第二年，棉花价格上涨，卖了400元这时如果有人要买这块地，你还会卖100元吗？你卖的价格至少要200元 。同样面积两块地，深圳和南宁土地的单位面积产值不同，土地价值就不同——这就是土地经济增长潜力的区别 。再看一张图数据来源深圳南宁统计局比较深圳和南宁，10年间GDP达到的体量和增幅，深圳远超南宁 。
经济产值的区别，就是两个城市土地价值的区别 。中国过去20年，是房价持续上涨的房地产黄金20年，背景是中国GDP年均9%的高速增长 。如今，形势发生巨大变化 。2015年始，中国GDP增速降至7%以下，近5年增速不断下探至6.5%左右已进入一个增速换挡时期2020年始，中国进入人均GDP万元美金社会，真正的中产消费社会人口流动，进入城镇化2.0阶段，由中小城市向超级都市圈集聚买房普涨的局面，已成过去 。
分化，才是未来发展的主题 。超级都市圈新一线城市强经济省会城市，和三四线城市，经济发展态势分化，人口流动趋势分化 。一个城市内部，不同区域经济定位不同，企业和人口聚集程度也会分化，经济发展分化最终的呈现房价分化 。来源百度慧眼地图一个鲜活例子2019年4月，黑龙江一个小城市鹤岗上了热搜 。网传鹤岗一套46房子总价卖16000元，单价300 元/ 。
同期，深圳前海自贸区旁边一个二手房小区诺德假日花园，正在成为深圳二手热盘 。一套49两房小户型，总价卖429万，折算单价为87600元/ 。结论就是未来，中国城市的房价呈现分化态势，有的城市上涨，有的城市下跌 。具体到深圳，按照知叔以上逻辑你相信深圳未来10年20年，继续保持经济增长吗？你相信未来10年，人口持续流入深圳吗？如果你和我一样，答案是yes，那就无需怀疑深圳房价未来涨面更大 。
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