4 ， 影响中国房价大跌的黑天鹅是什么本人认为目前可预见的黑天鹅量级都不足 ， 够劲儿的灰犀牛倒是有不止一个 ， 正步履坚实的走来 。以下内容会引发忧虑和不适 ， 请慎看 。第一个是供大于求 。在武汉上海和郑州或者随便哪里 ， 十八线小城镇都算 ， 你家附近的一到六层矮房子是不是都变成了高密度大楼？原来的荒地滩涂果园坟地上满是摩天大楼 。三十层建筑覆盖了原先几倍大的区域 。人还是那些人 ， 房子多了不知多少倍 ， 不信看看窗外 。有人说农民进城所以房子多 ， 你也太高估农民了 ， 从乡镇到一线 ， 农民不够分啊 。农民又不会用假公司贷款 ， 不是合格的韭菜 。供大于求还体现在年年上扬的房产投资增速和面积增速上 。随着中国的房产开工面积每年乘以1.1 ， 每过一年 ， 这个看似稳定的乘积代表了巨大的增量,五年就会增加超过60% ， 七年就会总量又翻倍 。假设户型基本不变 ， 如果现在一个普通四口之家有3套房（老人一套小夫妻一套 ， 老家放一套） ， 七年后就得平均一家6套（平均老人一套 ， 年轻人4套 ， 老家房子空关难以维护） 。十年后平均一家接近9套（此处说的是面积 ， 价格不预测 。这是平均 ， 意味着每当有一个困难家庭仅1套房的 ， 相对应的就有另一个家庭有17套房 ， 震撼不？当然也不排除少数人有成百上千套的情况） 。而同期 ， 人口要稳定得多（实际是加速下降） 。这意味着出租会陷入困境 。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集 ， 让房产增加不明显（因为有旧房被扒掉或丢弃在老家） ， 而未来显然不行 ， 房子多了就是剩下了 ， 2000至2019年盖的巨量高楼很难有拆迁机会 ， 也不好租 ， 还要按时交物业费和维修费 。比花钱讨厌的是折旧和过时 ， 至少以后不好停车的高密度小区都不好卖（房产税什么样我猜不到） 。现在什么房都有人买 ， 房子多了买家就要变挑剔 。很可能总体盘不变而旧房价格差距拉大 。房子多了人们自然会挑更好的住 ， 新房子肯定会不断改进 。别指望老房子传给孩子 ， 孩子大概率不愿住 ， 就像现在我们不愿住三十年以上的老破小 。目前一线城市控制人口 ， 二三线抢人形成动态平衡的情况下 ， 房产开工面积依然等比例增加就会造成严重过剩 。于是各种名义的抢人大战暗流涌动 ， 高学历年轻人最好也最难抢 ， 需要有高利润产业 。许多产业落后但仍有一定名气的二三线城市为了维持增速 ， 只能利用医疗教育和养老 ， 把老人都当人才家属引进 。四线以下城市的人口资源会被迅速无情的抽干 ， 从商店到小学都逐渐凋零 ， 尤其在高铁网络建成后（高铁网在日本就促进人口急剧向大城市集中） 。为了娶媳妇买县城房子的农村年轻人会承受最大损失 。而现有房子的折旧和落后是很可怕的 。很多人说我买在市中心 ， 将来一定升值 。然而随着城市扩张和交通方式改变 ， 新的建筑设计会带来更好体验 ， 而旧的高楼很难拆迁 ， 会逐渐成为新一代贫民窟 ， 越来越不受喜爱 。出于经济需要 ， 地方政府也有极大冲动在新的大面积空地上开发新热点 。新热点会摊薄旧热点 ， 除了北京这种标准摊大饼城市 。不要谈什么深圳土地稀缺 ， 需要它稀缺才稀缺 ， 需要有地时立刻不稀缺 。
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