龙之超地产，彩虹岛香格里拉收费三层出的东西一样吗 _龙之

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。那么日本房价是怎样下跌的呢？当日本人在为高房价而欢呼之时，美国政府突然开始收紧货币政策，加息和缩表都开始了，而日本当时经济政策紧跟美国，就是美国搞宽松政策，日本也宽松，而美国现在收紧货币了，并且加息，日本也开始上调利率了，这样经历数次连续加息后，使得日本购房者的成本急剧上升，可能刚需还能坚持一下，但是炒房者肯定呆不住了，就开始抛售房产，而由于日本房价太高，购买力有限，`日本的房价就开始了大跌。一个跌去了七八成，从此日本经济出现了大衰退。应该说，日本政府跟着美国频繁加息，是导致日本房价的主因，但是我们也要看到，即使不加息，维持低利率不变，只要日元由升值变成贬值趋势，大量国内外资金也会抛售日本房产，还是要离开日本。另一方面，房地产疯狂总要结束，炒房者买房不是做房东的，而是要变现获利了结的，当日本房价炒上了天后，各路资金也会主动获利了结，可能届时日本的房价会跌得更猛，更惨烈。一个国家有房地产泡沫，不可怕，看你愿意不愿意剌破，如果不想剌破，想把危机往后拖，那就会出现泡沫越来越膨胀，危机越来越严重，或许像美国对待次贷危机主动剌破还好一些，越往后拖，房地产泡沫风险会越拖越大，最后到了不可收拾的地步。疫情没完没了。战争也是高悬。顺其自然。只要中国不乱。就算打仗还有解放军。听从国家召唤。一切听从指挥。该种地就种地。该支援就支援。打仗也得吃饭。好好种地。支援国家别给政府添乱就好。做哪行都是支援国家。为啥商业地产越来越难做了国内越来越多的商业地产觉得自己在苟延残喘，曾经风光的大型购物中心为什么会变得这么难？顶级奢侈品关店收缩，百货门店频频关闭，大量同质化商业招商遇难题，零售市场噩耗连连。飙马商业地产分析，商业地产越来越难做的原因有以下几个方面表面原因：电商的冲击“周末到大商场逛街，走累了喝茶吃饭，下午再看个电影。”曾几何时，这种最为流行的大众生活模式，正在被颠覆。“周末家中葛优躺，上视频网站看看电影电视剧，饿了吃顿外卖，缺了啥直接淘宝京东。”足不出户的“宅生活”取而代之成为很多人的生活常态。当互联网全面深入我们的生活，广大消费者的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等标准化电子产品。也就是说，受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着，以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。深层次原因：商业地产的过剩和同质化以购物中心为例，不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式，似乎都可以用“差不多”来形容，在消费者看来，购物中心几乎千篇一律，基本上都是百货、餐饮加电影院，早已产生审美疲劳。甚至有的城市，两个同类型购物中心相距不过千米远。目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。根本原因：商业地产项目在开始的时候商业地产策划没有做好当前国内经济进入中高速增长周期，在此过程中，整个行业科技以及消费者需求都在改变，所以商业地产的结构也在改变，并以此驱动整个商业地产业态的变化。而商业地产策划的前期缺位，导致了很多项目在开始的时候定位就不准确，没有理解到商业地产面向未来发展的新理念不止是卖东西，而是提供新的生活方式。朝阳大悦城，上海K11取得的成功都在证明，基于消费者消费习惯和行为的改变，以文化体验式为主的商业地产开始赢得更多的客流。”开发企业要清醒的认识到商业地产的开发与住宅地产的开发完全是两码事，住宅地产卖的是可居住的成品住房，商业地产开发销售的商铺只是半成品，经过市场培育、商业运营后，价值才能体现出来。因此，商铺价格不要盲目的攀高，商铺规划设计不能只看自己的喜好，必须找准市场定位。从拿地的角度来说，建议开发商对目标地块开展城市区域板块进入的专业策划论证，必须对地块所在板块有前瞻性的认识，对板块同类产品有前端性的研究，对未来发展趋势有专业化的判断。从定位的角度来说，专业服务机构保驾护航，能有效减少项目的试错成本，要因地制宜，根据地块所在的位置来设计相应的产品；企业要少做偏门，做自己最拿手的类型；不鼓励跨界操作，比如用做住宅的思路去做商业，这种跨界很可能就会让项目开发走进死胡同。在规划设计方面，务必要重视市场策划与建筑策划的对接，要让前期专业策划服务成果，经过开发企业的取舍形成规划设计任务书，再来按任务书做设计，这是商业地产开发标准化的流程。拿地就直接开展规划设计，忽视市场要素的配置，轻视开发价值的挖掘，都要付出高昂的代价。以前万达的太原街就因为前期的定位缺失炸掉重来，不是每一个开发商都有这个勇气和实力。对于商业地产陷入困局的原因，请在下方留言与飙马一起探讨……上世纪90年代初，日本也没有主动剌破房价泡沫，起码日本政府本意并不是这样想法，之前日本政府对房地产也进行过调控，但是房价屡调屡涨，根本不听使唤。当时，日本楼市早有失控的风险。主动剌破房价泡沫的是美国的次贷危机，这是美国政府主动剌破的，因为美国经济有很强的自愈力，没几年风险化解掉，经济又可以茁壮发展。那么日本房价是怎样下跌的呢？当日本人在为高房价而欢呼之时，美国政府突然开始收紧货币政策，加息和缩表都开始了，而日本当时经济政策紧跟美国，就是美国搞宽松政策，日本也宽松，而美国现在收紧货币了，并且加息，日本也开始上调利率了，这样经历数次连续加息后，使得日本购房者的成本急剧上升，可能刚需还能坚持一下，但是炒房者肯定呆不住了，就开始抛售房产，而由于日本房价太高，购买力有限，`日本的房价就开始了大跌。一个跌去了七八成，从此日本经济出现了大衰退。应该说，日本政府跟着美国频繁加息，是导致日本房价的主因，但是我们也要看到，即使不加息，维持低利率不变，只要日元由升值变成贬值趋势，大量国内外资金也会抛售日本房产，还是要离开日本。另一方面，房地产疯狂总要结束，炒房者买房不是做房东的，而是要变现获利了结的，当日本房价炒上了天后，各路资金也会主动获利了结，可能届时日本的房价会跌得更猛，更惨烈。一个国家有房地产泡沫，不可怕，看你愿意不愿意剌破，如果不想剌破，想把危机往后拖，那就会出现泡沫越来越膨胀，危机越来越严重，或许像美国对待次贷危机主动剌破还好一些，越往后拖，房地产泡沫风险会越拖越大，最后到了不可收拾的地步。程谨轩毕竟只是个旧时上海房地产界的风云人物，不同于浪迹于黑道的杜月笙、黄金荣等后生大亨，他的事迹，没有几个老上海人是知道的，但说起西洋商人哈同、沙逊等人，老上海人又会对此津津乐道、如数家珍。这些洋人长期生活在东方，被西方人调侃为东方人；又被沪上土著称为洋人的富贾洋商。给上海留下了鳞次栉比、富丽堂皇的建筑、花园、饭店。比如闻名沪上的沙逊大厦、安利大楼、哈同公馆、汉弥尔敦大厦等大厦庄园，都是上海滩历史上有名的洋建筑。上海之所以被称为“东方的巴黎”，除了这些八街九陌、鳞次栉比的洋楼外，更与其经济血缘中，残存着很多与西方藕断丝连的气息，有着本质上的关系。而这些自然与来沪淘金的哈同们、沙逊们是分不开的。本文所述的程谨轩者，其事业启合的“起落盛衰”，也显然与这些洋商入沪淘金是分不开的。先说程氏的“起”，程氏又名程谨斋，安徵歙县人，绰号“程麻皮” 。本属淮军兵士，在咸丰年间，随淮军开进上海。他在剿灭太平军后，离开了军队，后曾以木匠力夫为生，生活殊为艰困潦倒。某次在十六铺码头扛活，拾得一皮包，包内有大量现钞和汇票。汇票是西方资本金融的产物，彼时刚传入中国不久，只有洋人和极少量的国内机构会使用；而皮包使用又以洋人为主，这个不用说，是洋人的包包无疑。后来丢包人礼和洋行的老板寻来，厚道的程氏认定手艺人“生财有道、不义不取”之理，将所拾的巨财拱手完壁。令洋人大为感动，除坚予大量钱酬外，还将其介绍到新沙逊洋行老板那里干活。说起新沙逊洋行老板维克多·沙逊，也算是系出名门。其曾祖大卫·沙逊的家族，原是生活在伊拉克巴格达的犹太人，世以财政官员为业。因巴格达行政长官达乌德执行反犹政策，而受到迫害。遂逃到印度孟买，入了英籍。借大英帝国拓展殖民地之机，开起了贸易公司，把生意做得风生水起、花簇锦团。1833年，老沙逊凭着敏锐的生意直觉，搭上英帝国刚刚允许对华贸易的政策之舟，利索地把分公司开到了上海，取名沙逊洋行。到了同冶11年的维克多·沙逊爵士这一代，用极其厉害的投行金融手法借壳于上海的“安利洋行”，创立了一个新沙逊洋行，领域由鸦片、纱织、横跨到房地产的行业，整个家族的实力和低凋，均堪与久负盛名世界级财团的罗斯柴尔德家族比肩。一个问题，犹太人为何在不同时期的全球，均遭到其他民族的排斥和迫害？德国和欧洲就不说了，连阿拉伯国家、突厥、俄罗斯也在不同时期排犹，“剑雄品评”老觉得这个民族不属于地球似的。而且，这个在地球上连立锥之地都没有的民族，又是那么的聪慧睿智，其思想力当属全球首屈一指。以如此少的人数，获如此多的诺贝尔奖就不说了，问题是此民族通过金融、经济手段，竞能掌控全球之命运于呼吸之间。又极象是处在地球生物链顶端的民族。还曾想借倭寇之“河豚鱼计划”，在中国东北进行“犹太复国”，幸亏因当时德国正在排犹，令盟友日本中途放弃该恶毒阴损的计划，同时犹太人的初期复国行为，也遭到中华民族一致的拼死抵抗，方怏怏而功败垂成。否则，让这个聪慧的民族得逞于东北，当是同样聪明的中华民族所面临的巨大难题。这个既似地球上的主宰、却又搞得身无片瓦之地的民族，真是个很矛盾又令人眩晕的谜。很多平庸的民族，尚在整个兰水星球上有一席之地，惟独犹太族却为了块立身之地，至今还陷于与巴勒斯坦人的血火之争中。小编对这个不解之谜，一直如骨梗在喉不吐不快，今借此文顺述而扯远，所以很是抱歉！程氏自从与急于介入沪上房地产市场的维克多·沙逊爵士相识后，利用对上海的熟门熟路和一班朋友的襄助，很快在新沙逊洋行里立足，成为该洋行的买办。其精准的“看、炒地皮”的功夫，远超沙逊爵士，而沙逊凭着投行手法在金融资金上，给予程氏以挥洒“地才”资质的天地。很快，沙逊在上海的房地产市场上赚了个盆满钵满、肚满肠肥。其实在上海，不止是在改开后的房价被炒至高企，令人高山仰止。晚清时期，就大炒过一次地皮。由于商埠开辟和外来资本的强力介入，各国、各地的商家和民众的大量涌入，令上海的地价一直处在上涨之中。由开埠的亩几十两白银，翻至19世纪中叶的亩上千两。下面再说程氏事业的“盛” 。有一次，沙逊洋行因旗下收购民居商铺的年限，超过了租界工部局的规定，需大量资金注入进行房屋更新。因战事动荡和局势不稳，洋行为更新房屋的经费，不得不出卖旗下的房产进行补救。程氏?准地价上涨之势，献计于沙逊，将需更新的房产长租，并要求租赁人出钱更新租屋后，可折抵地租，待租期一满，房权又归属洋行所有，此计深得沙逊之心。而后，程氏顺势租下这些房屋更新后转租，赚了一大笔财富。程氏又以这些钱为本，大肆收购上海西区的商铺民居，待西区地价高过中心区域之时，又出手卖尽。期间辅以抵押贷款，则若火上浇油，加上程氏眼光精准、判断前瞻、为人侠诚、长袖善舞，很快便坐拥令人咂舌的上海“二条龙”地产。其中一条是自上海的河南路至西藏路，另一条则从新世界到卡德路，附带上石门二路。旗下之商铺民居达几千间、幢。不说这些地产的价值和升值潜力，单单地租就达数千万两白银。人称程谨轩“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已” 。实在是富可敌国、金玉满堂。其老婆在旗袍上镶满钻石，招摇过市，被时人称为“金刚钻老太太”，也就不奇怪了。不过，正是由于程氏家人和后嗣的恃财而骄。到了其子程霖生一代，因缺乏历练、又自恃多财，盲目扩张至诸多未知的领域。开设百货、食品、钱庄、涉入金融行业，投机于黄金市场，又广收古董字画赝品，令程氏家族的亿万之财渐渐灰飞烟灭。最后程霖生只得厕身于自家所建的德义大楼的一套小公寓内，终日酗酒致郁郁而终。程霖生可谓才不配财。其家族事业沉浮中，现父义取、子骄还之叹，可见在人世间，天道轮回屡应不废，独凭德义永驻之。本文所有图片均来自互联网，如有侵权，请联系删除。穿越历史的迷雾，检视历史的足迹，仰望历史的辉煌，感怀历史的沧桑。“剑雄品评文史经济”与您同学同行，同喜同叹。您的关注，是我奋笔疾书的动力，您的阅读，是我剖析探幽的初衷。