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南京|读三季报 | 物管板块在房地产行业各细分领域中表现较好

南京|读三季报 | 物管板块在房地产行业各细分领域中表现较好

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至今 ， A股上市房企三季财报已全部出炉 。 各个房地产行业各个细分板块的表现如何？
万联证券今日发布研报 ， 进行了综述与分析 。
Part01
营业收入增长情况
仅物业管理板块营收增速较中期有所提升
据万联证券研报 ， 各细分板块中仅物业管理板块营收增速较中期有所提升：
2021年前三季度 ， 住宅开发板块营业总收入同比增速为22.4% ， 较中期回落6.7pct ， 该情况主要是一方面房地产调控力度持续加强下 ， 2021年房地产开发企业资金面紧张 ， 三季度竣工增速持续回落 ， 另一方面 ， 亦是受2020年基数影响；
商业地产板块营业总收入同比增速为45.3% ， 较中期回落18.5pct；
产业地产同比增速-34.5% ， 较中期下滑幅度扩大5.9pct；
房产租赁经纪板块营业总收入同比增速为15.8% ， 较中期下降17.5pct 。
物业管理板块营业总收入增速为31.6% ， 较中期提升3.3pct ， 突出显示了物业管理板块业绩稳定特性 ， 其中 ， A股主要的物业管理公司招商积余（+27%）、南都物业（+15%）、新大正（+61.7%）、特发服务（+58.9%） 。

Part02
各板块盈利能力
物业管理与商业地产表现突出
各细分板块中仅物业管理与商业地产板块利润增速保持正向：
2021年前三季度 ， 住宅开发板块归母净利润同比增速-23.6% ， 较中期下滑幅度扩大14.6pct；
商业地产归母净利润同比增速为26.9% ， 较中期下滑26.7pct；
产业地产板块下滑179.1% ， 较中期下滑幅度扩大24.5pct；
房地产租赁经纪板块归母净利润同比下滑106% ， 研报表示 ， 主要是该板块成分股仅三只个股且规模小 ， 受国创高新业务扩张影响 ， 成本上升以及计提大额商誉减值 ， 导致整体板块数据表现不佳 ， 但我爱我家与世联行三季度业绩增速表现相对较好 。
物业管理板块归母净利润同比增速为10.3% ， 较中期回落6.4pct；
Part03
各板块业务费用率
物管板块提效降费成果有所显现
期间费用率方面 ， 除物业管理外其他房地产细分领域较去年均有不同程度提升 ， 但较中期变动幅度不大：
2021年前三季度住宅开发期间费用率为8.9% ， 较去年末上升0.5pct ， 较中期上升0.1pct 。 住宅开发领域受销售与结算期限错配影响下 ， 费用率出现阶段性的波动 ， 预计从年度维度来看整体会保持相对稳定的状态 。
商业地产期间费用率为8.6% ， 较去年末上升1.5pct ， 较中期下降0.4pct 。
产业地产期间费用率为32.6% ， 较去年提升18.8% ， 较中期提升3.7pct 。 但值得注意的是 ， 该板块是由于2021年华夏幸福业绩暴雷财务费用率大幅提升 ， 导致板块表现异常 。 如剔除华夏幸福 ， 该板块2021年前三季度财务费用率为8%（可比口径下2020年财务费用率为6%） 。
房产租赁经纪期间费用率为17.5% ， 较去年上升1.9pct ， 较中期上升0.1pct 。 据研报 ， 该板块由于中介服务性质导致销售费用率和管理费用率偏高 ， 整体期间费用率处于较高水平；
物业管理期间费用率为9.2% ， 较去年下降1.9pct ， 较中期下降0.4pct 。 该板块期间费用率从较长维度来看 ， 整体表现出下行趋势 ， 企业提效降费成果有所显现 ， 预计未来随着科技应用 ， 整体仍有一定费控的空间 。
据研报分析 ， 目前 ， 房地产行业基本面仍处于向下阶段 ， 但政策上已经开始纠偏 ， 政策调控将逐渐恢复至正常水平 。

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