恐怕一段时间里，开疆拓土都不是北京万科的首要任务 。这从万科集团管理层不久前提出的现阶段工作原则也能有所印证 。
不久前，万科集团董事局主席郁亮内部讲话流出，他提出万科当前工作目标和原则是缩表出清、背水一战 。所有工作要从回稳提升、缩表出清、“长肌肉”三项主要任务展开，组织资源、资金资源、人力资源都要向这三大任务调配 。
其中，万科管理层判断缩表出清就是去金融化 。国家不会允许房地产占用过多金融资源 。对房企而言，去杠杆、降负债则是当务之急 。
“与缩表出清相比，拿地恰恰是容易增加企业负债的条件，尤其是拿错地，资金沉淀更是大风险 。”有观察人士判断，当下在北京万科，开源节流比拿地更符合管理层“节衣缩食”“战时氛围”的定调 。巩固既有阵地，加快去化存量货值才是第一要务，甚至是唯一工作 。所以这段时间，卢冰治下的北京万科在土地市场“无为而治”的姿态尽显 。
“开源”并不容易 。据克而瑞发布的统计数据显示，2021年，北京万科完成全口径销售额261.9亿元，排在北京区域销售榜单的第七位；在完成流量金额（操盘项目销售额）榜单上，万科以222.9亿元的销售额排在第三位，显示出企业操盘管理能力仍具竞争力 。此外，2021年，北京万科完成权益销售金额128.6亿元，位列第八 。这与万科几年前在北京业绩常年名列前茅的表现反差明显 。
从去年实现销售的项目上看，公司旗下20余项目都有成交，其中，城市之光·东望实现销售额47亿元，万科翡翠山晓31亿元，万科·雲庐完成28.6亿元销售额，此外，翡翠西湖、观承望溪、翡翠公园等项目均有超过10亿元的销售规模 。但其他10多个项目则业绩平平，甚至成交寥寥 。
北京商报采访人员通过梳理资料注意到，万科前几年拿地大多是其擅长的规模型项目 。通州台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、顺义高丽营观承、石景山五里坨翡翠山晓等都是大盘，万科通过对区域商业配套的深耕打造，形成了产品差异化和竞争力 。正是这些项目支撑了这两年万科在北京的业绩 。
但事物总有两面 。也有观点认为，这些贡献率高的项目都是几年以上的老盘，虽然还有一些库存，但给人印象已销售接近尾声，项目新鲜度、影响力、口碑都不足以形成新的流量 。
同时，北京楼市的持续新增供应也将给这些老盘带来压力 。2021年全年北京共进行了3次集中土拍，5月首批次集中供应的土地在去年下半年多数已入市 。竞争加剧的背景下，万科那些位置偏远的项目很难实现快速周转，支持北京万科业绩的“稳定输出” 。而回款速度拖沓也会给企业再拿地带来障碍 。
梁楠分析，万科近些年提出产品品质升级，在京开发出以“翡翠系”为代表的中高端产品线，项目体量大的同时，产品定位通常也高出同区域竞品 。成本投入较大，在价格没优势的情况下，可能会导致去化欠佳资金沉淀，对万科现金流动性带来一定压力 。
守成还是淡出
多年未有新地入账，带来的直接结果是业务量的下滑，相关业务部门士气受挫和人员的流失 。实际上，由于长期未能有新项目入账，不少职能部门陷入无事可做的境地 。此前北京万科旗下设计团队，就有大规模跳槽中海的情况发生 。
业绩上，北京万科也面临区域整体业绩下滑的态势 。相关机构数据显示，2019年之后，北京万科销售额、营业收入、利润率，都出现下降 。以北京为核心的北方区域在集团整体业绩排名中，多项指标也均处于靠后的位置 。
土储方面，克而瑞研究中心发布的“2021年中国房地产企业新增土地百强榜”显示，2021年，万科集团在全国新增土地1888.8亿元，排在总榜单的第二位，这与在北京区域的“零表现”形成强烈反差 。
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