自2019年最后一次拿地，北京万科已整整三年在京未有新地入账 。即使去年6月，北京万科换帅，“老将”卢冰执起教鞭，换手如换刀的万科，在北京土地市场依旧按兵不动 。春节后集中土地拍卖大幕再启，数十家熙熙攘攘参拍企业身后，万科依旧缺席 。没到时机？无力出手？还是主动“躺平”，甚至战略性淡出北京楼市？猜疑之声不绝 。昔日北京楼市带头大哥何日再下场围猎京城，成为2022年北京楼市的一大看点 。
三年摘地不见君
2月17日，2022年北京首批集中供地收官 。入市的18宗地块除一块流拍外，其余17宗地块全部成交 。
据本轮土拍信息显示，共有56家房企或联合体报名角逐本轮土拍 。在参拍企业名单中，既有华润、首开、中海、城建、保利、电建这些央企国企，又不乏绿城、旭辉、越秀等民企 。但细心的人发现，众多参拍房企中，仍不见万科身影 。
“万科已经淡出北京土拍市场 。”在一位房企负责投拓的相关人士印象中，万科近来在北京土地市场上的表现日趋谨慎 。参拍地块甚少，拿地欲望不高 。
北京商报采访人员据北京自然资源与规划委员会官网披露的公开数据统计，北京2021年共进行了三轮集中土地拍卖，最终57宗地块成功拍出，成交金额为1900亿元 。但拿地房企名录上，万科榜上无名 。
有人回忆，去年第一批集中供地时，万科还报名参拍不少地块，甚至不乏城市核心地块，保证金也没少交，但最后一块地也没拿 。在这之后的两批集中供地，万科几乎踪迹全无 。
更多的人并未意识到，万科上一次在北京土拍市场上拿地还是2019年，距今已三年 。随着2月17日今年首轮土拍落槌，年内首批集中拍地花落各家，万科在京不拿地的间隔纪录将再度延长 。
诸葛找房数据研究中心分析师梁楠预测分析，“受各类房地产政策及金融政策调控，房企资金承压，拿地意愿和拿地能力均有所降低；另一方面，北京土地竞拍规则也有所变化，在集中供地机制下，北京新增了竞配建、竞高标准、现房销售、摇号拿地等新竞拍条件，土拍门槛不断提高，部分房企可能主动有所规避 。以万科为代表的民企，未来在北京土地市场上会更谨慎，并持观望心态” 。
在地产营销人出品人韩乐看来，“一家房企拿地与否，还要看公司此前开发项目的收益情况 。万科暂停拿地的一个内因可能与其在京个别项目投资失误以及一些环京收购项目销售不畅拖累所致” 。
也有观点认为，北京地产圈水很深，土地近几年几乎被央企、国企围猎，万科对投资收益率、投资风险又有着严格要求，所以万科在北京优质地段很难拿到地 。
回顾多年来万科在京城土地市场上的表现，几任当年北京万科履新的负责人，在上任之初均面临着在京土地储备扩充的瓶颈 。毛大庆上任前，万科两年未拿地；刘肖来京前，北京万科也面临土地储备不足的困境 。作为老兵，如今掌舵北京万科10个月的卢冰，不但要面对几年未拿地的现实，还有上任后万科彻底消失在北京土地市场的处境 。
比想象的还保守
北京万科未来在土地市场的表现或许比人们想象的还要保守 。这从万科去年6月底，万科集团组织架构调整及人事任免上可以看出端倪 。
2021年6月23日，万科集团宣布组织架构调整 。其中一项重要调整，是将当时的五大区域，分为七大区域 。新划分后，北京区域具体包括北京、天津、河北、山西、山东 。人事安排上，原北方区域首席合伙人刘肖调回总部，担任集团执行副总裁和首席运营官，而原北方区域执行合伙人卢冰，接任万科北京区域首席合伙人 。53岁的“老将”成为北京万科新掌舵人，也被外界解读为万科管理层希望深谙京城楼市的卢冰，能成为北京万科持重的“守成者” 。
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