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5月15下午，央行、银保监会发布通知表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
【点掌财经毛利哥学历点掌财经】抑制房产过热vs拯救销售数据
之所以有这个政策是因为1-4月份头部房企的销售额出现腰斩现象，全面房贷降息是为了提振市场销售表现，本次政策后，首套按揭贷款利率最低可以从4.6%降到4.4% 。
这无疑是利好消息，然而近些年来国家一直在抑制房地产的过热，很多投资者可能会疑问房地产在A股中还有好的投资机会吗？笔者就这个问题进行以下的探讨。
政策吹风，房地产反弹行情
近年来监管持续收紧房企融资，设置融资三条红线，很多房企暴雷，恒大作为头部房企暴雷更使得投资者对房地产板块失去信心，房地产板块在去年赛道股火热的时候走势非常平淡。

房地产板块与上证指数走势的对比图
来源：点掌财经
从上图房地产板块和上证指数的对比图可以看到，房地产板块的平淡走势在年初出现了转机，明显强于大盘指数，3月份房地产走出的行情一度成为市场的亮点，究其原因还是政策吹风。今年3月以来房地产调控宽松政策频出，省会城市和其他重点城市纷纷兜底救市，资金就容易乘势而起。
房企财报业绩堪忧，行业难重获辉煌
政策风吹过之后，房地产行业还是要面对现实的问题–业绩。TOP50上市房企中，融创中国、中国恒大、世茂集团、佳兆业、中国奥园、新力地产等2021年年报一再推迟，未能发布业绩单。发布了年报的房企成绩也不尽如人意。
近年来国家政策一直在抑制房地产过热，从限购令、金融去杠杆，到去年出台的房地产三条红线。这表明国家对房地产行业的监管更加严格，房地产融资渠道锐减，国内房地产企业再也不会重获昔日的辉煌。
市场低迷，筹资现金流下降寻找安全区
恒大财产被查封冻结，股价暴跌的惨状还历历在目，很多投资者对于房地产板块的投资都抱着忐忑的心情。有没有办法规避掉这个风险呢？答案就是看房企的融资数据，对于房地产来说，融资至关重要。资金实力雄厚的企业，可以获取更高规模的融资，融资利息还低，这种竞争力在拿地时候就能吊打普通企业。
然而融资是把双刃剑，在市场行情上升时，融资加杠杆，越大越足越好。但像如今行情骤冷，资本市场对房企预期下调，政策管控房地产融资的情况下，高利率融资是巨大包袱，加上资方会进行从严资金控制，可能会因为企业经营情况出现状况时发生挤兑。
所以，我们建立下面的选股模型：全部板块:房地产;筹资现金流同比变化(大幅下降);选股数量 (3,5);筛选因子:股票评分(从大到小) 。筹资除包括从企业外部筹集资金，即融资之外，还包括通过对企业内部资金的合理安排，因此选择筹资现金流同比大幅下降的因子，旨在找出那些对外融资减少，对内合理安排现金流的房企，地产的融资政策未来可能愈发偏紧，房地产也将告别野蛮生长，所以通过筹资现金流大幅降低选出来的公司未来的发展更具稳定性，避免了暴雷的风险。
上述选股模型，短线一年回测结果如下：

房地产板块短线回测净值走势
来源：阿牛智投
该策略从2021年6月1日到2022年5月1日近一年的累计收益率113.06%，年化收益率: 113.06%最大回撤: 13.11%，风险回报率高达3.50！跑赢指数: 142.25% 。同时对比同期房地产板块的收益也是遥遥领先的。房地产的一系列暴雷事件使得投资者人心惶惶，但是政策的定调不会改变，房地产企业不破产就是好的了，因此在房地产新的发展方向出现之前，安全性就是最好的选择！