办公用房不能做住房 。从房地产性质来说，房地产立项是城市整体规划的，而且和土地出让年限、费用等有关 。同时办公用房在能源供应等方面和住宅都有较大差别 。除非是该项目整体规划变更，否则不会单独把某一房间变更使用性质的 。因此，办公用房不能做住房 。
办公用房和住宅区别具体如下：
1、从产权年限来看，办公楼一般都是40年或50年的，住宅是70年的；
2、从使用用途来看，办公一般都是商务用途，而住宅是居住用途；
【办公用房能做住房吗】3、从税费标准来看，一般商务楼的税费标准高于住宅，包括贷款也只能贷全款的50%，最长时间是10年 。
4、从建造成本和售价来看，因为办公楼要求配套比较多，且层高也高，所以建安成本高，而且售价也高 。
5、当然办公楼和住宅还有很多不同，比如说用地性质，建筑外立面等等，其实最核心的是他们的基本使用属性不同，进而造成其他的很多不同 。
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