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一般房价是楼面价的几倍 房价是楼面价的几倍( 二 )

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城改项目相对有些复杂，拆迁安置费用不同，差距有一些大 ， 不过整体上容积率越高 ， 房价/楼面价的数值也越高 。
2019年成交的城改土地项目中，容积率3.0以下的项目房价大概是楼面价的2.9-4.4倍 ， 整体在3.4倍左右徘徊；容积率3.0以上的项目房价大概是楼面价的3.8-5.8倍，整体在4.7倍左右徘徊 。
城改项目康桥未来公元容积率3.5 ， 楼面价3505元/㎡，按照规律 ， 容积率3.0以上的城改项目房价是楼面价的4.7倍算下来房价是16474元/㎡，这个价格很明显就不对了 。
害，以为自己发现了楼面价与房价之间的关系，可以科普一番，结果数据仅仅是市场表现出的规律 ， 没有逻辑和依据，只能拿来做简单的参考，并不能代表楼面价与房价的关系 。
忘了 ， 房价的组成部分不止是楼面价 。
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面包的原材料不仅有面粉，还有黄油、糖、鸡蛋、牛奶……
房价的组成部分也不只有土地成本（城改项目的话土地成本还有一笔很大的拆迁安置费），还有建安工程费、税费及财务费用、营销费用、利润……

一般房价是楼面价的几倍 房价是楼面价的几倍



简单的介绍一下 。
建安成本是房价占比仅次于土地成本的组成部分，具体指实实在在看得到的工程费用，打地基到公区装修再到园林绿化通通包含在内 。郑州市的项目建安成本普遍在3000元/㎡左右，品质高的楼盘，成本也会相应增加 。
营销费用是进行房地产销售而必然发生的费用，比如广告宣传费用、销售中心建设及运营费用、销售人员人工成本等等 。这一部分的成本比较虚，可多可少，广告遍地的项目，购房者肯定是要多花钱的 。
税费的话包括营业税、土地增值税等，这一部分比较固定，在房价占比中大概在10%左右 。财务费用主要是指房企的融资成本、贷款利息，相对来说央企、国企的资金充足，贷款利息也不高，财务费用较低 。
利润很好理解 ， 就是开发商在你这儿赚的钱 。郑州市的项目开发商利润率普遍在6%-8% ， 但不绝对，高周转的开发商会把利润率控制在4%以上 ， 某些战略形式进驻的开发商利润会更低甚至0利润 。
楼面价+建安成本+营销费用+税费及财务费用+利润+其他费用就构成最基础的房价 。
但各部分所占的比例不是固定的 ， 都可以影响到房价 。
【一般房价是楼面价的几倍 房价是楼面价的几倍】比如某个楼盘建筑标准高 ， 房价中的建安成本占比就会有所提升，房价肯定会上去；某个开发商压缩利润，房价中的利润占比会有所减少 ， 房价就可能比周边楼盘低 。
划重点，房地产开发的任意一项成本都会影响到房价，但不可以决定房价 。
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看到这里，大家该明白了房价最基本的构成 ， 有人要说了，按照这个逻辑，雅居乐天域怎么只卖9500元/㎡，岂不是赔的只剩内裤？
别急 ， 我们接着说影响房价的一些因素 。
一、市场 。
市场好的时候，别人涨价 ， 成本再低肯定也要跟着涨；如果市场不好，开发商急于回款，房价接近楼面价甚至低于楼面价也不是没可能 。
雅居乐天域2018年拿地的时候南龙湖市场火热，均价9000元/㎡ ， 开发商看好，拿地热情普遍比较高 ， 7524元/㎡的楼面价在当时也说得过去 。两年过后南龙湖市场骤冷，房价不涨反降，雅居乐天域的楼面价无法支撑高房价，只能赔着卖，不卖可能赔的更惨 。

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