一般房价是楼面价的几倍房价是楼面价的几倍 _房价是楼面价的几倍

！
楼面价7XXX元/㎡，房价应该多少？
2018年，雅居乐摘得南龙湖一宗土地， 7516元/㎡的楼面价刷新了南龙湖记录。
2020年，中交摘得滨河国际新城一宗土地，楼面价为7524元/㎡，高出雅居乐8元/㎡。
两宗土地楼面价相似，距郑州市地理中心紫荆山直线距离也都在15km左右，但房价天差地别。

雅居乐天域，目前高层在售均价9500元/㎡。
中交滨河春晓，上周正式开盘，高层均价16500元/㎡。
？？？？？？
看到这里有人要说了：“明明楼面价相差无几，房价差距这么大，中交滨河春晓赚疯了吧！”
不对不对，应该很多人都是这么想的。
问起原因，他们会告诉你：楼面价决定房价。
1
楼面价是什么？跟房价什么关系？
楼面价通常只在各种土拍信息中出现，具体算法：
楼面价=土地总价格/（土地总面积x容积率）。
简单点儿说，楼面价就是土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格，代表了一平方米的房款里包含了多少土地成本。

举个栗子。年初摘地的华润凯旋门项目，楼面价9783元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本费用、利润，最后组合成19500元/㎡的房价。

土地成本是房地产开发最大的支出，都说房价成本是个揭不开的谜，而楼面价是这个成本之谜的关键，因此开发商在拿地之初会将楼面价作为房价的重要参考标准之一。
很多人习惯把“楼面价”和“房价”的关系比喻成“面粉”和“面包”，面粉涨价必然会导致面包涨价，楼面价上涨也必然会导致房价上涨，甚至带动整个片区的房价上涨。
2016年，万科美景25亿拿下郑纺机地块，折合楼面价13411元/㎡，而当时周边在售项目均价12000元/㎡。高楼面价的蝴蝶效应之下，金水区、郑州市房价大涨，看起来好像是这么个逻辑。
错！大错特错！
郑纺机地块背后是2015年去库存风潮带来的调控放松、银行利率打折促进购房消费和人口虹吸、大量城中村拆迁引起的需求剧增，这是房价大涨的根本，高楼面价充其量是个导火索，真的冤枉了。
“土地成本是决定房价最关键的因素，在房价中占比最高” ，这个说法没问题。
但是“楼面价决定房价”不能一概而论，楼面价只是房价的组成部分之一。
2
问题来了，土地成本在房价中占比最高，那如何拿楼面价估算房价呢？
带着这个问题，我请教了一些投拓朋友，得到的答案是：没有固定的公式，各个房企的测算方法也不一样，估算起来很麻烦。
但我还是发现了一些有意思的事情。
2019年，郑州市场整体处于横盘期，房价受市场影响较小，摘地的项目也几乎都已入市，在这些项目身上似乎有规律可寻。

2019年成交的净地项目中，北龙湖的项目房价大概是楼面价的1.6-2倍，整体在1.8倍左右徘徊；北龙湖外的项目房价大概是楼面价的2-2.6倍，整体在2.2倍左右徘徊。
我们把开头提到的中交滨河春晓带入，净地楼面价7524元/㎡，按照房价是楼面价2.2倍的规律算下来房价，中交滨河房价应该是16553元/㎡，刚好是项目开盘的价格，有点意思。
一起再来看看城改项目。